収益物件で大規模修繕工事を行う時期は？相場や費用を抑えるポイントも紹介

収益物件の大規模修繕工事は、オーナーにとって重要な課題です。

適切なタイミングで工事を行わないと、収益が減少する可能性があります。

この記事では、収益物件の修繕工事のタイミングや相場などについて解説します。

大規模修繕工事を行うメリットやデメリット、コストを抑える方法も紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

収益物件の大規模修繕工事の最適なタイミングは、オーナーにとって重要なポイントです。

適切なタイミングで修繕工事を行うことで、建物の価値を維持し、入居者からの評価を高めることができます。

大規模修繕工事の最適なタイミングは、一般的に12～18年に一度の頻度で工事を行う場合がほとんどです。

建物の耐用年数や耐久性を考慮し、一定の周期で修繕工事を行うことが推奨されています。

また建築基準法や地方自治体の条例など、法令や基準に適合しているかどうかも修繕工事のタイミングを左右します。

定期的な点検や調査を行い、適合性を確認することが必要です。

しかし地震や頻発する台風など、予期せぬ災害によって建物に修繕が必要性が出る場合は早めの工事を要する場合があります。

定期的な点検や診断を行い、劣化が進んでいる部分を把握して、修繕計画の見直しを行いましょう。

そのほか、入居者からの要望やクレームも、修繕工事のタイミングを決定する要素の一つです。

入居者の満足度を向上させるためにも、適切なタイミングで工事を行うことが重要です。

修繕工事には多額の費用が必要なため適切な資金計画を立て、工事に必要な費用を確保することもタイミングを決定する際の重要な要素と言えるでしょう。

収益物件の大規模修繕工事の最適なタイミングは、建物の状況や管理方針、入居者の要望などを総合的に考慮して決定されます。

定期的な点検や調査を行い、建物の状態を把握することが重要です。

適切なタイミングで修繕工事を行うことで建物の価値を維持し、入居者からの信頼を高めることができます。

収益物件の修繕費用の相場は、オーナーにとって重要な参考情報です。

修繕費用の相場を把握することで、修繕計画や資金計画を立てる際に役立ちます。

建物の状況や規模に合わせて適切な修繕を行い、建物の価値を維持・向上させることが重要です。

では、大規模修繕費用の相場はどのようになっているのでしょうか？

大規模修繕と合わせて、中規模修繕や小規模修繕の費用相場も合わせて見てみましょう。

大規模修繕費用の相場

大規模修繕工事では、建物全体の外壁や屋根、共用部の改修などが行われるため、費用は比較的高額となります。

一般的な相場は以下の通りです。

• 1戸あたりの費用：55万円～116万円
• 全体の費用：1棟あたり数千万円から1億円以上

中規模修繕費用の相場

中規模修繕では、建物の一部分の改修や補修が行われるため、費用は大規模修繕に比べて比較的低額です。

一般的な相場は以下の通りです。

• 1戸あたりの費用：9万円～23万円
• 全体の費用：全体の費用は大規模修繕と比較して、それほど高額ではありませんが、建物の規模や状況によって異なります。

小規模修繕費用の相場

小規模修繕は、日常的に発生する修繕や補修を指します。

具体的な修繕内容によって費用は異なりますが、以下は一般的な相場です。

• 修理や補修：数千円～数十万円程度
• 全体の費用：年間で数十万円～数百万円程度

収益物件の大規模修繕において、コストと収益のバランスは非常に重要です。

修繕には多額の費用が必要ですが、適切に行うことで収益を維持し、さらには向上させることが可能です。

以下に、収益物件の大規模修繕におけるコストと収益のバランスについて詳しく説明します。

収益物件の大規模修繕にかかるコスト

大規模修繕工事には、建物全体の外壁や屋根の改修、共用部の修繕などが含まれます。

これには、以下のような費用がかかります。

建物の診断や劣化状況の調査費用

• 工事費用（材料費、人件費）
• 手配費用（業者手配、許可申請など）
• 付帯費用（足場設置費用、安全対策費用）

これらの費用は、建物の規模や状況によって異なりますが、数百万円から数千万円に及ぶこともあります。

収益物件の大規模修繕による収益

収益物件の大規模修繕は、建物の価値を維持し、入居者の満足度を向上させることができます。

これにより、以下のような収益が期待できます。

家賃収入の維持・向上

修繕により建物の価値が維持されるため、家賃を維持することができます。
また、改修により付加価値が付く場合は、家賃を引き上げることも可能です。

空室率の低減

改修により建物の魅力が向上し、入居者が増加するため、空室率が低減します。

建物の長寿命化

適切な修繕を行うことで、建物の寿命を延ばすことができます。
これにより、将来的な修繕費用を削減できます。

 

コストと収益のバランスを考えるポイント

収益物件の大規模修繕において、コストと収益のバランスを考える際には、以下のポイントに注意することが重要です。

長期的な視野で計画する

修繕は将来のための投資であるため、長期的な視野で計画することが重要です。
将来の収益を見据えて、適切な修繕計画を立てましょう。

収益を最大化する工夫をする

修繕により付加価値が生まれる場合は、収益を最大化する工夫をすることが重要です。
例えば、設備の改修や共用部のリニューアルなどを行い、家賃を引き上げることができるか検討しましょう。

効率的な費用の使い方をする

修繕にかかる費用は大きいため、効率的な費用の使い方をすることが重要です。
複数の業者と見積もりを比較し、コストパフォーマンスの高い業者を選定するなどの工夫が必要です。

 

収益物件の大規模修繕は、コストがかかる一方で将来の収益を左右する重要な工程です。

適切な計画と費用の使い方を考えることで、収益を最大化することができるため適切に行いましょう。

収益物件において大規模修繕工事の費用を抑えるためには、以下のような方法があります。

相見積りを行う

複数の施工業者から見積もりを取り、料金や工程を比較検討することで費用を抑えられます。
安価な業者を選ぶのではなく、信頼できる業者とバランスを考えながら選定しましょう。

 

劣化診断（建物診断）を行う

検査会社に依頼して劣化診断を行うことで、必要な修繕箇所を正確に把握していると無駄な修繕を避けられるため、費用を最小限に抑えることができます。

 

自身で施工業者を探す

施工業者を自身で探すことで、業者の手数料を節約することができます。
インターネットや口コミなどを活用して、信頼性の高い業者を探しましょう。

 

無駄のないプランを考える

修繕工事の際には、可能な限り無駄のないプランを考えることが重要です。
例えば、足場を設置せずに工事を行う方法や、部分的な修繕ではなく全体的な改修を行うことで、費用を削減することができます。

 

適切な頻度で修繕を行う

建物の劣化が進んでから修繕を行うと、費用がかさむ場合があります。
定期的な点検や小さな修繕を行うことで、将来的な大規模修繕の回数や費用を減らせます。

 

これらの方法を組み合わせて、収益物件における大規模修繕工事の費用を抑えられます。

ただし、安価な方法ばかりを選ぶのではなく、建物の価値や安全性を考慮しながら適切な修繕を行うことが重要です。

収益物件の大規模修繕工事には、以下のようなメリットとデメリットがあります。

オーナーはこれらを考慮した上で、修繕工事の計画・実施が必要です。

メリット

 

• 資産価値の向上
  修繕工事により建物の状態が改善されるため、資産価値が向上します。
  これにより、将来的な売却時や貸し出し時に有利になります。

 

• 入居者の満足度向上と収入の安定
  修繕工事により建物の品質や設備が向上し、入居者の満足度が高まります。
  入居者の長期滞在や再契約率が向上する可能性があります。
  また修繕工事により建物の品質が向上するため、入居者からの家賃収入が安定しやすくなります。

 

• 法令遵守の確保
  修繕工事により、建物が最新の法令や規制に適合するようになります。
  これにより、法令違反によるリスクを回避できます。

デメリット

 

• 費用負担の増加
  大規模修繕工事は高額な費用がかかるため、オーナーにとって負担が大きくなります。
  そのため、修繕積立金や融資を活用する必要性も考慮しておきましょう。

 

• 工期の延長やトラブルや居住者からのクレーム
  予期せぬトラブルや工期の延長、工事費用の増加などが発生する可能性があります。
  また工事中は騒音や振動、通行制限などの影響が入居者に及ぶため、不便やクレームも発生しかねません。

• 修繕計画の誤り

修繕計画が適切でない場合、必要以上に費用がかかるケースも少なくありません。
また、将来的な修繕が予測できない場合もあります。

以下の内容は、大規模修繕工事中によく起こるトラブルの一般的な例です。

これらのトラブルを事前に予防し、適切な対策を講じることが重要です。

工期の遅延や施工ミス

天候や材料の調達などの理由により工期が遅延することがあるほか、想定外の費用が発生するのも懸念点です。また施工業者の技術不足や品質管理の問題により、施工ミスや不良工事が発生することがあります。
これにより、再工事や追加費用が必要になる場合があるため注意が必要です。
工事により設備が破損したり、不具合が生じたりする場合もあるため早期発見・対応が欠かせません。

 

騒音や振動による近隣トラブル

工事現場からの騒音や振動が近隣住民に影響を与える場合があります。
特に夜間や早朝の工事は迷惑となりやすいため、時間帯の配慮が必要です。

 

安全管理の不備

安全管理が不十分だと、工事現場での事故や怪我の発生も少なくありません。
また居住者や周辺住民にも被害がある可能性もあるため、安全対策の徹底が重要です。

 

コミュニケーション不足

オーナーと施工業者、入居者とのコミュニケーション不足がトラブルの原因となることがあります。
適切な情報共有や説明が重要です。

 

予算超過

予定していた費用を超える費用が発生することがあります。
これにより、修繕計画や資金計画が狂う可能性があるため慎重な対応が必要です。

 

大規模修繕において以下の方法を組み合わせることで、工事周期を延ばすことができます。

ただし、建物の状態や環境によって最適な方法は異なるため、専門家と相談しながら計画を立てることが重要です。

耐候性の高い部材の使用

外壁や屋根など、耐候性の高い部材を使用することで、修繕周期を延ばすことができます。

また、長期的な視点で修繕計画を策定し、適切なタイミングで工事やメンテナンスを行うことで、修繕の頻度を調整することができます。

計画的な大規模修繕に合わせた定期的なメンテナンスにより、コストを抑えつつ周期を延ばすことが可能です。

施工業者の選定

大規模修繕の周期を遅延させるためには、施工業者選びにもポイントがあります。

長期修繕計画を立てる際には、できるだけ工事までの期間を延長させる施工を行っている業者との連携が欠かせません。

施工業者との信頼関係を築き、工期や費用の柔軟な対応を得られるようにすることがポイントです。

また、最新の技術や材料を活用している業者を選定することで、耐久性や劣化の進行を遅らせることができます。

今回は収益物件における大規模修繕について、以下のような内容を解説しました。

収益物件は上記のようなポイントをふまえて、適切に修繕工事を行うことで資産価値の維持・向上が見込めます。

これにより、居住者の満足度も上がるだけでなく、空室対策としても効果的です。

入居率や家賃水準の向上にもつながるため、コストと収益のバランスを考慮したうえで修繕工事を行いましょう。