大規模修繕費用の考慮ポイントと節約方法

大規模修繕費用の概要から節約方法まで詳しく解説。適正な費用を把握し、賢い修繕計画を立てましょう。

住まいや共同住宅で大規模修繕の時期が迫ると、工事費用の高額さに頭を抱える方も多いのではないでしょうか。

建物の価値や安全性を維持するためには避けられない修繕ですが、計画的に費用を考慮して節約することで、より満足のいく修繕が可能になります。

この記事では、大規模修繕費用の概要から節約方法まで詳しく解説し、適正な費用を把握し賢い修繕計画を立てるお手伝いをします。

大規模修繕の概要

まずは、大規模修繕の概要について解説します。まずは、大規模修繕とはどのようなものか、その目的は何かについて詳しく見ていきましょう。また、大規模修繕の周期についても触れていきます。

大規模修繕とは

大規模修繕工事は、建物の劣化を改修することで、建物の寿命を延ばすための工事です。ここでは、大規模修繕の目的や工事の周期など、基本的な知識を紹介します。

大規模修繕の目的

大規模修繕工事の主な目的は、建物の寿命を延ばし、物理的寿命、社会的寿命、経済的寿命を延長することです。

具体的には、建物の老朽化や劣化によって引き起こされる安全上の問題や不快感の改善、維持管理費用の削減、建物の価値を維持・向上させることが挙げられます。

また、大規模修繕工事を行うことで、住民やテナントの安全確保や快適な居住・勤務環境の提供が期待できます。

大規模修繕の周期

大規模修繕工事の周期は、一般的に12年とされており、10年目が初回の診断適齢期になります。

そのため、建物の状態を正確に診断し、適切な改修計画を立案することが重要です。

大規模修繕工事は、回数（経年）ごとに劣化具合や修繕具合に応じて内容が変わります。

第1回目の大規模修繕工事は、外壁を中心に行われ、2回目は外壁だけでなく、建物の内側の付属的な部位も含めて修繕工事を行います。

3回目の工事では、建物のほぼ全域を対象とした大規模修繕工事が行われます。ただし、目安の時期に工事を実施していない場合は、検討が必要となることがあります。

大規模修繕費用の要素

大規模修繕の費用には以下のような要素があります。

費用項目	内容
設計費	設計業務に必要な費用
工事費	工事に必要な費用
管理費	工事の進捗管理や安全管理などに必要な費用
その他費用	消耗品、廃材処理費用など

一つずつ詳しくみていきましょう。

設計費

大規模修繕工事において、まずは設計が必要となります。設計費は、建築士や構造設計士、施工業者などの専門家による建物の点検、調査、設計、書類作成などの作業にかかる費用です。

建物の現状調査から、改修計画書や修繕計画書の作成、設計図の作成まで、大規模修繕工事においては設計費が必要となります。また、設計費は修繕の内容によって異なります。

例えば、エントランスの改修や屋上防水の修繕など、比較的単純な作業であれば設計費は少なくて済みますが、給排水管やエレベーターの更新などの複雑な作業であれば設計費も高額になる傾向があります。

設計費には、点検や設計に必要な人件費、書類作成や印刷、その他必要な機材や器具などが含まれます。

設計費は大規模修繕工事の予算に含まれるため、修繕委員会では工事の規模や内容に応じた設計費の見積もりが必要です。

大規模修繕工事においては、設計費が必要不可欠な費用であり、修繕委員会は設計費の見積もりを正確に把握することで、工事の進捗管理や予算管理に役立てることができます。

また、設計においては、建物の構造や耐久性、省エネ性能などを考慮することが重要です。

適切な設計によって、建物の寿命を延ばすことができるため、費用対効果の高い工事を実施することができます。

工事費

工事費は、大規模修繕工事において最も大きな費用の一つです。この費用には、建物の補修、改修、更新などに必要な費用が含まれます。

工事費は、以下のような要素によって決まります。

• 建物の種類や大きさ
• 修繕箇所の種類や数量
• 作業内容
• 使用する材料や機器の種類と数量
• 人件費
• 設備工事費

大規模修繕工事においては、足場の組立てや解体、壁や床の撤去、解体、新規施工、電気や水道、ガスの配管工事などが含まれます。

これらの工事を行うにあたっては、作業内容に応じた専門的な技術や資格を持った作業員が必要であり、その人件費も工事費の一部となります。

また、使用する材料や機器の種類と数量も工事費に大きく影響します。例えば、高品質な建材を使用する場合や、工事に特殊な機器が必要な場合は、工事費が高くなります。

さらに、設備工事費も工事費に含まれます。これには、電気設備や水道設備、空調設備などの設備工事費が含まれます。

特に、高齢化社会においては、バリアフリー化などの設備改修が必要となる場合があり、その費用も工事費に含まれます。

管理費

大規模修繕工事が完了した後も、建物を長く使用するためには、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。このため、大規模修繕工事の後には、管理費が発生することがあります。

管理費は、大規模修繕工事後の建物の維持管理に必要な費用で、清掃や点検、設備の保守、修繕、修理、補修などが含まれます。

管理費は、修繕積立金とも呼ばれ、修繕積立金を積み立てて管理費をまかなうことが一般的です。

修繕積立金は、大規模修繕工事の際に建物の診断を行い、修繕が必要な部位や時期、費用などを見積もり、その費用を分割して積み立てる制度です。

大規模修繕工事には、修繕積立金の積み立てが義務付けられており、建物の老朽化に備えるためにも、適切な積立額が必要となります。

なお、修繕積立金は、建物の管理組合やオーナーが管理し、修繕や維持管理に必要な費用に充てられます。

また、修繕積立金は、定期的に行われる大規模修繕工事だけでなく、建物の日常的なメンテナンスや修繕にも利用されるため、積み立て額を十分に検討するようにしましょう。

その他費用

大規模修繕工事には、設計費や工事費、管理費の他に、その他の費用も発生することがあります。

これらの費用は、修繕対象の建物や施設によって異なりますが、以下に代表的なその他費用をいくつか挙げてみます。

産業廃棄物処理費用

大規模修繕工事においては、古い建材や廃材などの撤去が必要になる場合があります。その際に出る産業廃棄物の処理費用は、工事費用に加算されます。

産業廃棄物は、処理方法によって処理費用が異なるため、予め見積もりを行っておく必要があります。

仮設工事費用

大規模修繕工事中には、建物内や周辺に仮設の施設や設備が必要になる場合があります。たとえば、足場の組み立てや解体、建物内の仮設通路や仮設電源などがその例です。

仮設工事費用は、必要な設備や施設に応じて見積もられ、工事費用に加算されます。

税金や手数料

大規模修繕工事においては、役所への申請や手続きが必要な場合があります。たとえば、確認申請や建築基準法に基づく検査、地方自治体の条例に基づく申請などがあります。

これらの手続きには、税金や手数料がかかる場合があり、その費用はその他費用として見積もられます。

資機材費

大規模修繕工事では、作業現場に必要な資機材が必要不可欠です。この資機材には、足場材、作業用車両、クレーン、工具、重機械などが含まれます。

足場材は、高層ビルやマンションの外壁や屋根の修繕に必要なもので、設置場所や使用期間によって様々な種類があります。

また、作業用車両は、屋上や高所の作業に必要なもので、特に大型マンションやオフィスビルの修繕では必要不可欠です。

クレーンは、大型の機材や建材を吊り上げて移動するためのもので、高層ビルやマンションの屋上や外壁の修繕に必要です。

工具は、配管の切断や交換などの細かい作業に必要なもので、種類や大きさによって異なります。

重機械は、建物の基礎や地盤の改修に必要なもので、大型ショベルカーやブルドーザーなどが含まれます。

これらの重機械は、大型マンションやオフィスビルの改修に必要不可欠であり、専門的な知識や技術が必要なため、専門業者に依頼することが一般的です。

これらの資機材には、レンタル費用や運搬費用、設置費用などがかかるため、工事費用に加算される場合があります。ただし、一部はその他費用として見積もられる場合もあります。

工事内容や作業期間、現場の条件などによって、必要な資機材の種類や量は異なるため、専門業者と十分に打ち合わせを行い、正確な見積もりを出してもらうことが大切です。

費用の見積もり方法

大規模修繕工事において、費用の見積もりは非常に重要な作業です。正確な見積もりを行うことで、予算の確保や費用の把握、計画的な修繕工事の実施が可能となります。

ここでは、費用の見積もり方法について解説します。

修繕積立金

大規模修繕のためには、定期的な修繕と一定周期での大規模修繕が必要になります。その際、必要な費用を積み立てるために「修繕積立金」を徴収するのが一般的です。

均等積立方式と段階増額積立方式の2つの積立方式があり、均等積立方式は12年周期の修繕積立金を均等に積み立てる方式です。一方、増額積立方式は一定期間ごとに金額を増額していく方式です。

均等積立方式は居住者にとっては金額変更がないため未払いや滞納の事態を避けることができますが、最終的な負担額が増額積立方式よりも大きくなることがあります。

一方、段階増額積立方式は最初の負担額が低く抑えられるため居住者にとって負担が少ない反面、増額に合意形成することが難しく、大規模修繕の際に予算不足になることがあるといわれています。

一括見積もり

一括見積もりとは、マンションの管理組合や管理会社が、大規模修繕工事をする際に複数の建設会社に見積もりを依頼し、その中から最も優れた提案を選択する方法です。

一括見積もりを行うことで、複数の建設会社から見積もりを出してもらうことができるため、価格競争が生まれることが期待できます。

また、多数の建設会社から提案を受けることで、さまざまなアイデアや技術、建材などを取り入れることができ、より高品質な工事を実現することが可能になります。

しかし、一括見積もりは、見積もりを出してもらう建設会社が多いため、見積もりの作成に時間がかかることもあります。

また、建設会社ごとに見積もりの出し方や提案内容が異なるため、比較検討が難しいというデメリットも考えておかなければいけません。

さらに、一括見積もりを行うためには、まず建設会社を選定する必要があります。

そのためには、まずは候補となる建設会社をリストアップし、その中から、実績や信頼性、価格競争力などを比較検討することが求められます。

部分的見積もり

部分的見積もりとは、工事を行う範囲を限定して見積もりを行う方法です。

大規模修繕工事の場合、建物全体を対象にした一括見積もりではなく、一部の箇所だけを対象にして見積もりを行う場合に使用されます。

部分的見積もりを行う場合、まずは修繕が必要な箇所を特定し、その箇所のみを工事対象とすることで、見積もりの精度を高めることができます。

また、工事範囲が限定されるため、見積もりの期間も短くなるというメリットもあります。

ただし、部分的見積もりは工事範囲が限定されるため、見積もりの精度が低くなることがあります。

また、他の箇所での工事が必要になった場合、追加の見積もりが必要になるため、コストがかかるというデメリットもあるでしょう。

部分的見積もりは、修繕が必要な箇所が明確で、工事範囲が限定される場合には効果的な方法です。

ただし、見積もりの精度やコスト面を考慮し、一括見積もりや複数箇所を対象にした見積もりなど、他の見積もり方法との組み合わせで検討することが望ましいでしょう。

費用を抑える工夫

大規模修繕工事は、多額の費用が必要となりますが、適切な方法を選ぶことで費用を抑えることができます。以下に、費用を抑えるための工夫について説明します。

適切な修繕時期の選定

建物の劣化は、避けることができないものです。しかし、修繕を適切なタイミングで行うことで、修繕範囲を狭めることができ、工期を短縮し、費用を抑えることができます。

逆に、修繕が遅れると、劣化が進み、修繕範囲が広がり、工期が長くなるため、費用も高額になってしまいます。

例えば、外壁の塗り替えの場合、劣化が進みすぎると、塗料の剥がれが進み、下地の腐食や鉄筋の錆びなどの問題が生じます。

このような状態になると、塗料だけでなく、下地の補修や、鉄筋の交換など、修繕範囲が広がり、費用が高額になることがあります。

そのため、定期的に建物の点検を行い、劣化具合を把握し、適切な修繕時期を選定することが重要です。

また、大規模修繕工事を計画的に行うことで、修繕費用を分散することができます。

質の高い材料と効果的な施工方法

質の高い材料と効果的な施工方法は、修繕工事において費用を抑える上で重要なポイントです。

まず、質の高い材料を使用することで、修繕工事の耐用年数を延ばすことができます。低品質な材料を使用すると、早期に再度修繕が必要になる可能性が高くなります。

また、高品質の材料は、施工後にメンテナンスがしやすく、修繕費用の削減につながる場合があります。

さらに、効果的な施工方法を採用することで、工期の短縮や工事費用の削減が可能になります。

例えば、建物外壁の塗装工事においては、通常のローラー塗装よりも、スプレーガンによる塗装方法を採用することで、施工時間を短縮することができます。

また、塗装材のムラを防ぐことができ、均一な仕上がりを実現できるでしょう。

ただし、質の高い材料や効果的な施工方法を採用するためには、初期費用がかかる場合があります。そのため長期的な視点で考え、総合的なコスト削減を目指すことが大切です。

複数業者からの見積もり比較

大規模修繕工事を行う際には、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが重要です。

複数の業者から見積もりを取ることで、費用の相場を知ることができ、不当な高額な見積もりを排除することができます。

また、業者ごとに得意分野が異なるため、それぞれの得意分野に合わせた見積もりを出してくれることもあります。

そのため、複数の業者から見積もりを取ることで、自分の要望に合った業者を選ぶことができます。

ただし、見積もりを比較する際には、単に金額だけを比べるのではなく、材料や施工方法、工期などの内容もしっかりと比較検討することが重要です。

低価格な見積もりであっても、材料や施工方法が劣っていたり、工期が長くなることで最終的には高くつくことがあります。

見積もりの比較にあたっては、以下のような点にも注意することが大切です。

・見積もりの項目が明確かどうか

・各項目の金額が明確かどうか

・保証期間やアフターサービスについての記載があるかどうか

・施工内容や工期についての説明が充実しているかどうか

これらの点をしっかりと確認することで、複数業者からの見積もりを比較し、最適な業者を選ぶことができます。

大規模修繕の施工例

ここでは、大規模修繕の際に行われる主な箇所の施工例を紹介します。

外壁塗装

外壁塗装工事においては、まず塗装面の状態を調査し、下地と塗膜の付着力を検査します。もし付着力が十分にある場合は、塗料を重ね塗りすることができます。

しかし、付着力が弱い場合には、既存の塗膜が剥がれることを防ぐため、既存の塗膜をはがしてから塗り直しを行います。

塗装材にはシリコン塗料やフッ素塗料などが使用されますが、均等に適切な量を塗ることが重要です。

外壁塗装は、外壁の色を変更することもできます。そのため、新しい雰囲気で生活できるというメリットもあります。

屋根修理

ビルやマンションの屋根修繕は大規模修繕に該当し、陸屋根や屋上部分が対象になります。

形状変更や葺き替えが必要な場合もあり、防水シートの張り替えや塗装などが修繕方法として挙げられます。

早期の対処が必要で、ビルやマンションの場合は作業が複雑なため、専門的な知識と信頼できる業者の選定が重要です。

水道管交換

配管は建物を支える大切なライフラインですが、老朽化や劣化による水漏れやガス漏れが発生する可能性があります。

給水管、排水管、ガス管などの修繕には、配管の交換や補修が行われます。早期発見と適切な修繕が大切であり、定期的な点検やメンテナンスが必要です。

専門業者に依頼することをおすすめし、適切な方法で修繕を行い、再発を防止することが重要です。

エレベーター更新

エレベーターは建物にとって欠かせない設備ですが、年数が経過すると故障やトラブルが起こります。

修理費用がかさんでくると、更新を検討することもあります。更新には新しい機器の設置や内装の張り替えなどが含まれます。

省エネ性能が高く、速度や安全性能も向上しているエレベーターが増えており、更新によってコスト削減や利便性向上が期待できます。

ただし、更新工事は住民や利用者に影響を与えるため、作業計画や工期の調整が必要です。

共用部分の改修

共用部分の改修は、マンションやビルなどの大規模修繕において必要不可欠な工程の1つです。共用部分にはエントランス、廊下、階段、駐車場などが含まれます。

改修の必要性は、老朽化や劣化、防犯対策の強化などが挙げられます。共用部分を美しく保つことは、住民やビル利用者の満足度向上にもつながります。

補助金・助成金の活用

大規模修繕に必要な費用は膨大なものになることがありますが、国や自治体が提供する補助金や助成金の制度を活用することで、負担を軽減することができます。

国や自治体の支援制度

大規模修繕の予算不足対策として、国や自治体の支援制度を活用することができます。

助成金や補助金などがあり、マンションの大規模修繕にも適用されます。ただし、申請すれば必ず受けられるわけではなく、条件があります。

例えば、東京都中央区は「分譲マンション共用部分改修費用助成」を実施しています。

管理組合が適切な維持管理や防災対策を推進するために共用部分の修繕や防災対策を行うとき、設計費用や工事費用の一部を助成してくれる制度です。

ただし、助成を受けるためには条件や助成額、限度額があります。他にも、自治体や都道府県、国が実施する助成金や補助金制度がありますので、自分の住んでいる地域で確認してみると良いでしょう。

補助金・助成金の申請方法

補助金・助成金の申請方法は、各制度ごとに異なりますが、一般的には所定の書類を提出する必要があります。

申請書や予算書、工事計画書などを用意し、指定の窓口に提出することが必要です。

また、制度によっては事前に説明会や相談会が開かれていることがあるため、参加することでより詳しい情報を得ることができます。

申請期限や申請条件についても確認しておきましょう。申請方法に不安がある場合は、担当窓口に問い合わせることもできます。

活用事例

以下は補助金・助成金の活用事例です。

助成金の活用事例

東京都中央区では、分譲マンションの共用部分改修費用の一部を助成する制度があります。

あるマンションでは、老朽化が進んだ共用部分の改修に取り組むこととし、この制度を活用することで助成金を受け取りました。

助成金を受けたことで、予算の面での負担を軽減することができ、工事の進行もスムーズに行われました。

補助金の活用事例

ある自治体では、防災改修に取り組むマンションに対して補助金を支給しています。

あるマンションでは、地震対策のための工事を行うこととし、この補助金を活用することで工事費用の一部を補填しました。

補助金を受けたことで、マンション住民の負担を軽減し、地震に対する備えを強化することができました。

まとめ

当記事では、大規模修繕についての概要や費用の要素や見積もり方法、費用を抑える工夫について解説しました。

また、莫大な費用が負担になるケースでは、国や自治体の補助金・助成金の活用についても詳しくご紹介しました。

これらの情報を参考に、賢く適正な大規模修繕計画を立て、満足のいく修繕を行っていただけることを願っています。