中古マンションにおける大規模修繕（小規模・中規模含む）工事とは？費用目安や工事期間トラブルについて

中古マンションは手頃な価格で入手できることが魅力ですが、修繕積立金や長期修繕計画に対する理解が欠かせないことをご存じでしょうか。

新築よりもリーズナブルな中古マンションは先着順での販売が一般的なため、つい契約を急いでしまいがちです。

しかし、購入後に支払う毎月の修繕積立金や長期修繕計画を把握しておかないと、積立金の増額や計画と実際に行われた工事の不一致など、さまざまなトラブルにつながってしまう事も考えられます。

今回の記事では、中古マンション購入時の肝心なポイントである「修繕積立金」と「長期修繕計画」について、詳細に解説しますので、購入を検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

どのような建物であっても、経年劣化は避けられません。

紫外線や風雨・自然災害によるダメージなどが見えない部分に蓄積されていることもあることから、日常的な小規模修繕だけでなく、定期的かつ大規模な修繕も必要です。

分譲マンションにおいては、入居者で組織される管理組合や修繕委員会が主導して、共用部分の修繕工事を計画・実施します。具体的な大規模修繕工事の内容には、以下のようなものがあります。

大規模修繕工事の内容

• 仮設工事
• 外壁の補修や塗装工事
• 防水工事
• シーリング工事
• 鉄部や付帯部の塗装
• エントランスや廊下の修繕
• エレベーター部品の交換や入れ替え
• 給排水管の清掃や交換

また、新しい設備の導入やバリアフリー化なども行われれば、安全かつ快適な住環境が確立されるでしょう。

小規模修繕工事・中規模修繕工事の内容

小規模修繕工事	中規模修繕工事
壁の塗装補修 床の部分的な補修 配管の部分的な修理・交換 ドアや窓の修理・交換 設備機器（給湯器、エアコン等）の修理・交換 防水工事（部分的） 鍵の交換 照明器具の交換	屋根の部分的な修理・葺き替え 外壁の部分的な修理・塗装替え 配管の一部の交換 電気設備の一部の交換 エレベーターの部分的な修理・交換 共有部分の床や壁の修理・交換 設備機器の一部の交換 防水工事（一部） 入り口や玄関周りの改修 バルコニーの修理・交換

このような工事を定期的に行うことで、入居者のQOLや資産価値の向上などに大きな役割を果たします。

また美観が向上すれば、入居率のアップにもつながることから、大規模修繕工事はオーナーと入居者どちらにも大きなメリットがあるといえるでしょう。

大規模修繕は工期が長く、一般的に数ヶ月〜1年ほどの工期が必要です。この工期には、見積もりの取得や住民説明会の開催などの準備期間も含まれます。

また大規模修繕工事費用については、マンションの区分所有者が毎月支払う修繕積立金によってまかなわれます。

1戸あたりの負担は約100万円で、マンション全体では数千万〜数億円かかる場合もあります。

また築年数によって、ダメージの度合いや使用される資材・工法が変化していくため、全体の費用が多くかかるようになるでしょう。

大規模修繕自体は、通常12年周期で実施されますが、日常的な補修やダメージの度合いによっては、これより短い周期での工事が必要になる場合もあるでしょう。

また、使用する資材によっては専用の検査が必要な場合もあります。

検査後に計画外の工事が必要になった場合は、建物や入居者の安全性に関わる部分の修繕工事が優先される場合がほとんどです。

修繕積立金は毎月徴収され、マンション管理に欠かせません。大規模修繕に備えて積み立てられ、将来の修繕工事の費用をまかないます。

月額で1万円前後が一般的で、これを計画に沿って適切に積み立てることが、修繕工事を円滑に進める鍵となります。

また修繕積立金の積み立て方式には、均等積立方式と段階増額積立方式の2つがあります。

中古マンションを購入する際は、ライフスタイルや将来の経済状況を考慮し、適した方式の物件を選択することが重要です。

均等積立方式

将来必要となる修繕積立金を、計画している期間で均等に割って算出された金額を、毎月積み立てていく方式です。

毎月の金額が変わらないため、計画を立てやすいという特徴があります。ただし、買い替えを検討している場合には、割高になる可能性もあります。

段階増額積立方式

必要となる修繕資金を、その時点での所有者が負担する方法が、段階増額積立方式です。

初期の支払いが低くなりますが、将来的に増額されることが前提となるため、長期にわたり住み続ける場合には懸念材料となる場合もあります。

また入居者の数に左右されてしまうため、不公平感を感じることもあるでしょう。

さまざまな理由により、修繕積立金の支払いが難しくなった場合は、迅速に管理組合や管理会社に相談することが不可欠です。

柔軟な支払い条件や分割払いなどの選択肢が提示されることもありますが、滞納は近隣住民とのトラブルや訴訟の原因にもなりかねません。

早期の対応が問題の解決につながります。

長期修繕計画は中古マンションの住環境向上や資産価値の維持に不可欠です。中古マンション購入前に確認すべきポイントは、以下の通りです。

計画がきちんと立てられているか

全てのマンションが長期修繕計画を作成しているわけではありません。

現存するマンションでも計画が立てられていない場合は、一時金の徴収や設備の不具合など、将来的な修繕に対する不安が残ります。

また修繕が行われないことで美観が悪化し、周辺のイメージ低下にもつながりかねません。

国土交通省では、約12年に1度の大規模修繕をガイドラインとして定めており、実際の状況に合わせて計画を立て実施することが求められます。

修繕履歴や次の予定が決まっているか

過去の修繕履歴と次の大規模修繕の予定は、購入者にとって重要な情報です。

これまでの修繕履歴を確認しておくことで、計画通りの修繕が行われているかを把握できます。

計画通りに行われていない場合は、積立金の不足や施工判断のミスが起きていることも考えられます。

入居後の修繕計画も含め、実際にどのような工事が行われたかを把握しておくことが大切です。

計画の見直しが適宜行われているか

長期修繕計画は、柔軟に見直されるべきです。

5年ごとや小規模・中規模の修繕後に計画を見直し、建物の劣化や社会情勢の変化に合わせて修繕積立金の妥当性を確認する必要があります。

計画の見直しを怠ると、将来的な問題が生じる可能性があります。

そのため、購入者はこれらの点を確認したうえで中古マンションの購入を検討すべきです。

購入予定の中古マンションが大規模修繕工事を検討している場合、以下の点に注意する必要があります。

工事進捗の確認

購入を予定している中古マンションが大規模修繕工事中である場合、購入者は工事の進捗を確認することが重要です。

これにより、購入後に工事が行われるか、または将来的に迫る工事の影響を予測できます。

また内覧できない場合もあるため、設計図やイメージ図などで確認しておくことも大切です。

入居後の生活に支障が生じる可能性もあるため、十分な情報を得ることが不可欠です。

修繕積立金に関する説明が行われているか

大規模修繕工事が始まると、修繕積立金額の変更が生じることがあります。

購入を検討している場合、管理組合や管理会社から積立金に関する明確な説明を受けるべきです。

増額が発生した場合、その理由や将来的な見通しについて理解しておくことで、予期せぬ支出に備えることができます。

この際、長期修繕計画に沿った内容であるかもあわせて確認しておきましょう。

入居者や近隣住民とのコミュニケーションをとれるか

大規模修繕工事は、住民の生活に影響を与える可能性があります。

オーナーは入居者や近隣住民とのコミュニケーションを大切にし、工事に対する意見交換や情報共有を行うことが望ましいです。

工事に対する理解が深まることで、トラブルや誤解を未然に防ぐことができます。

また普段から良好な関係を築いておくことで、日常的な不具合や希望する設備の情報などが得られ、長期修繕計画に反映させやすくなるでしょう。

修繕委員会の活動履歴を確認する

管理組合や修繕委員会がどのように大規模修繕工事を進めているかは、購入者にとっても大きなポイントです。

これまでの活動履歴や実績を確認することで、信頼性や計画の着実さを把握できます。

また、積立金の使途や計画の進捗などを問い合わせることで納得感が生まれ、不安を解消できます。

活動履歴を確認することで、入居者が希望する工事の傾向ややりとりも確認できるため、購入時の決め手にもなるでしょう。

修繕工事を行った施工会社についても確認しておく

大規模修繕工事を担当する会社についても、できる限り確認しておきましょう。

さまざまな工事を同時に行うことも多いため、管理に長けた施工会社に依頼することが大切です。

また、これまでの実績やノウハウから最適な工事や調査を提案してくれる施工会社であれば、費用や時間を抑えながら希望に沿った大規模修繕工事ができるでしょう。

さらに、依頼後の流れや近隣住民への説明、アフターフォローまで確認しておくことで、次回以降の修繕工事の参考にできます。

中古マンションの購入は魅力的である一方で、修繕積立金や長期修繕計画を理解し、実施状況や依頼先の情報などを加味して慎重に選択する必要があります。

マンションの大規模修繕は構造の劣化の補修や美観・資産価値の向上のために行われる

大規模修繕の工期はマンションの規模や工事内容に左右され、およそ12年周期で行われる場合が多い

• 費用は入居者が毎月積み立てる「修繕積立金」によってまかなわれる
• 過去の修繕履歴や長期修繕計画を確認しておく必要がある
• 中古マンションを購入する際、修繕積立金の増額や一時金の支払いに関する説明を受けることが大切
• 購入前に、工事の進捗や修繕委員会の活動履歴についても確認しておく
• 大規模修繕工事の実績が豊富な会社へ依頼しているかも確認しておく

これらの要素は中古マンションの住環境向上や資産価値の維持にも直結しており、計画的な購入が将来の安心生活に繋がります。

中古マンションの購入を検討している方は「こんなはずではなかった」と後悔しないためにも、この情報を参考にして物件を選んでみてください。