マンション売却と大規模修繕の関係性は？メリットやデメリットも解説

マンションの経営をされていて「所有するマンションの大規模修繕工事を控えている」という方もいらっしゃるのではないでしょうか。

特にはじめて大規模修繕をする場合には、重要性や売却への影響が気になるのではないでしょうか。

この記事では、マンションの大規模修繕工事の重要性や施工内容・売却前後におけるメリット・デメリットを紹介しますので、ぜひ内容をお役立てください。

大規模修繕工事はなぜ重要？

大規模修繕工事の主な目的は、建物の老朽化や損傷を修復し、耐久性や安全性を向上させることです。

経年劣化や自然災害・技術の進歩による新しい規制への適応などにより、建物は次第に劣化していきます。

このような状況に対処するためには、定期的なメンテナンスや修繕工事が欠かせません。

また大規模修繕は単なる建物の修理だけでなく、快適な生活環境を提供する役割も果たしています。

断熱材の更新やエネルギー効率の向上・共用部の美観向上なども含まれ、住民の生活品質を向上だけでなく住宅の価値を維持・向上させる効果があります。

大規模修繕が売却に与える影響とは？

大規模修繕は、不動産の売却にも大きな影響を与えます。

修繕工事が行われた建物は、構造的な安定性や美観が向上しており物件の魅力となります。

買い手はより安心して購入を検討しやすくなり、価格交渉においても有利な立場に立つことができます。

また、大規模修繕工事によってエネルギー効率が向上すれば、ランニングコストが低減され、住民や購入希望者にとっても経済的なメリットが生まれることで、資産価値の向上にもつながります。

不動産市場では、新築物件と比較して中古物件は修繕状況が懸念されることがありますが、定期的かつ適切な大規模修繕工事を行うことで、中古物件でも高い需要を期待できるでしょう。

マンションの大規模修繕とは？

目的

マンションの大規模修繕工事は、共有部分や外装・設備など、建物全体の改修や更新を行うものです。

その主な目的は、耐久性の向上と住民全体の生活環境の向上です。

建物全体の安定性を確保し、住民が安心して快適な生活を送れるようにすることが重要です。

また修繕により美観や設備が更新されることで、資産としても価値もアップするでしょう。

内容

大規模修繕工事の内容は、建物の損傷具体的な状態に基づいて計画されます。

外壁や屋根の補修、エレベーターや設備の更新、防水工事などが一般的な作業項目です。

また、省エネ対策やバリアフリー化など、現代の要求にも対応するような工事も行われます。

進め方

大規模修繕工事の進め方は、慎重な計画はもちろん住民とのコミュニケーションも不可欠です。

計画段階から住民の声を聞き、工事が進行する間も適切な情報提供が求められます。

住民の理解と協力を得ることで、工事の円滑な進行も期待できるでしょう。

大規模修繕工事は、単なる建物の修理以上の意味を持ち、住民の安全と快適な生活を確保すると同時に、不動産の価値を維持・向上させるものであると言えるでしょう。

修繕積立金とは？

修繕積立金は、共有部や共用設備などの大規模修繕工事に備えて、住民が積み立てる資金のことです。

これは、将来的に必要な修繕やメンテナンスに備え、予期せぬ出費に備えるために設けられている仕組みです。

修繕積立金は、マンションや共同住宅において、建物の健全性を維持するために欠かせない要素となっています。

減価償却資産とは？

建物やソフトウェア・生き物や果樹などが減価償却資産に該当し、それぞれの資産価値が経年劣化することを考慮して、その価値を毎年均等割合で減少させる制度が減価償却です。

大規模修繕においては、建物や設備の減価償却を適切に行うことが、将来の修繕資金を効果的に準備するために重要です。

ただし、さまざまな条件により計算方法が異なるため、心配な場合は専門家の意見を仰ぎましょう。

マンションの大規模修繕にかかる費用と計画

マンションの大規模修繕にかかる費用は、建物の規模や構造・年数などによって大きく異なります。

一般的には、より大規模で高層の建物ほど修繕費用も高額になる傾向があります。

また、地域や修繕の内容によっても価格が変動します。そのため、徹底的な調査や見積もりが必要です。

費用を左右するものとは

修繕費用を左右する要因は、複数あります。建物の現状や損傷の度合い・使用されている素材の品質や耐用年数・施工業者の選定などが大きな影響を与えます。

適切な調査と計画がなされていない場合、予期せぬ追加費用が発生する可能性もあるため、計画段階から慎重に進めることが不可欠と言えるでしょう。

修繕工事の際必要な「長期修繕計画」とは

長期修繕計画は、大規模修繕工事を適切かつ計画的に進めるための重要な文書です。

通常10年以上の期間を対象に、将来的な修繕の必要性やその内容、予算の見積もりなどを明確に示したものです。

長期修繕計画を作成しておくことで、住民は将来の修繕に備え、修繕積立金を適切に積み立てることができます。

根拠のある計画を明示することで、修繕工事の円滑な進行と住民の理解が促進されるでしょう。

大規模修繕前に売却するメリットとデメリット

大規模修繕前に売却する際のメリット・デメリットには、主に以下の点があります。

メリット

• 修繕前の物件は修繕後よりも価格が低いため、買い手にとって手頃な価格での購入が可能となり、競争優位性が生まれ迅速な売却が期待できる
• 修繕前に売却することで、修繕工事による生活の制約やストレスが軽減される

デメリット

• 損傷や老朽化の懸念から物件価値が低くなる傾向があり、将来の修繕に備えた追加の投資も考えておく必要がある
• 同様の条件で物件が多数売りに出ている場合、競争力が低く販売価格が下落するおそれがある

大規模修繕後に売却するメリットとデメリット

大規模修繕後に売却する際のメリット・デメリットは、主に以下の点です。

メリット

• 修繕工事により建物の耐久性や美観が向上することで、物件の価値が上昇し売却価格も上がる可能性がある
• 新しい設備や改修が施されることで需要が増し、早期の売却が見込める

デメリット

• 市場価格や競合物件との競争により、売却で修繕費用を十分に回収できない可能性がある
• 修繕工事中は物件が利用できない場合もあり、工事中の騒音や見た目の影響が購入意欲に影響を与える可能性がある

マンションの大規模修繕の頻度と注意点

マンションの大規模修繕を実施する頻度と、実施する際の注意点について解説していきます。

大規模修繕工事の適切な頻度とは

マンションの大規模修繕工事の適切な頻度は、建物の年数や劣化状態・使用されている素材の耐用年数などに依存します。

一般的には、10年から15年ごとに大規模修繕が必要とされています。

これは建物の健全性や耐久性を保つために適切な周期とされ、国土交通省によるガイドラインでも12年ごとの大規模修繕を目安としています。

しかし建物の状態によっては、早期の修繕が必要な場合もあります。

適切な調査や専門家の意見を元に、最適なタイミングを見極めることが重要です。

大規模修繕工事以外にも修繕は必要？

大規模修繕工事以外にも、小規模・中規模な修繕が必要です。

日常的な劣化に対し適切に修繕を行うことで、将来の大規模修繕工事を遅らせることができ、建物の状態を維持する効果も期待できます。

大規模修繕工事の適切な依頼先の選び方

優良な業者に頼むことも大規模修繕工事を施行させるポイントの一つです。

ここでは、業者を選ぶ際に確認しておくべき点を紹介していきます。

提供サービスや保証内容

大規模修繕工事を依頼する際には、提供されるサービスや保証内容を検討しておくことが重要です。

工事の進捗状況を適切に報告し、万が一問題が発生した場合には的確な対応を行う施工業者であるかを確認しましょう。

また保証期間が適切であるかも確認し、修繕工事の品質が維持されることを確認しておくと安心です。

管理体制が整っているか

大規模修繕工事を行う際には、業者の管理体制が整っていることも重要です。

プロジェクトの進捗管理や現場でのコミュニケーションがスムーズになされているかを確認し、工事が滞りなく進行するような環境が整っているかを確認しましょう。

現状に即した提案をしてくれるか

実績の豊富な業者であれば、建物の現状に即した提案を行ってくれるでしょう。

建物の特徴や問題点を理解し、修繕計画と照らしあわせながら計画を進めることが重要です。

現地調査の結果をもとに、具体的な提案をしてくれるかどうかを確認することで、信頼性の高い依頼先を見つけることができるでしょう。

また、信頼性の高い業者へ依頼することで、売却の際の評価も高まる可能性があります。

まとめ

マンションを売却する際、大規模修繕の前後によって建物の評価は大きく変わります。

以下のような内容について再度確認し、ご自身の状況に合った売却を進めることが大切です。

• 大規模修繕工事は、建物の劣化を防ぎながら生活環境を向上させるために必要
• 修繕工事が行われた建物は、構造的な懸念が解消され美観も向上することから、高い需要が見込める
• 入居者や利用者とコミュニケーションを取りながら進めることが重要
• 修繕積立金は、大規模修繕工事に備え住民が毎月積み立てる
• 大規模修繕にかかる費用は、築年数や使用する資材の耐用年数・損傷の度合いによって大きく左右される
• 大規模修繕前に売却する場合、取得費用は抑えられるが建物のダメージによっては大きな費用が必要になるケースがある
• 大規模修繕後に売却する場合、建物の評価が上がり高い売却価格が見込めるが、これまでに支払った修繕費用をまかなえない可能性がある
• 基本的に10〜15年周期で行う必要があり、状況によっては小規模・中規模な修繕も必要となる
• 提供サービスや保証・アフターフォロー体制が整った施工会社へ依頼することで、良い条件での売却を見込める

マンションの経営にあたり、大規模修繕工事は欠かせないものです。

そのため、事前に長期修繕計画を行い、実状を加味しながら計画的に進めていくことが重要です。

また売却する際のメリットやデメリットもあるため、大規模修繕工事や市場のタイミングを確認しながら、希望が叶う売却活動を行いましょう。