マンションの外壁塗装のポイント｜費用相場や工程・塗り替えタイミング

マンションは築年数が経ってくると外壁のひび割れや汚れ、タイルの浮きなどが気になってきますよね。

そこで必要なのが外壁塗装です。

 

この記事では、マンションの外壁塗装のポイントについて解説していきます。

外壁塗装を行なうタイミングや塗料の種類などもご紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

外壁塗装はマンション運営をする上で欠かせません。

外壁塗装を行なわずにいると年々、外壁の汚れが目立ってきます。

また塗膜の防御機能が低下し、雨漏りや構造部分の腐食を引き起こします。

 

マンション住人の満足度も低下し、入居率も低くなりがちです。

そこで外壁塗装を施すことにより、見た目が新築に近づき、建物の寿命が延びます。

入居率や資産価値の向上にも繋がるので、外壁塗装が必要なのです。

国土交通省が平成25年に発表した「マンション総合調査」によると、大規模修繕工事の際に行なった工事の90.3％が外壁塗装という結果が出ています。

外壁塗装は以下のようなタイミングで行なうのが一般的です。

新築時、または前回の外壁塗装から10～15年後

前回の外壁塗装から10～15年後に、再度外壁塗装を行なうのが一般的と言われています。

ただし現実的には15年前後に1度行なう大規模修繕の際に、他の工事と一緒に一緒に外壁塗装も行なう、というケースが多いです。

 

劣化症状がある時

前回の外壁塗装の時期に関わらず、建物内部までダメージを与えるような劣化症状がある場合は、外壁塗装が必要です。

下記のような症状がある場合、外壁がかなりダメージを受けている可能性があります。

まずは専門家に点検してもらうと良いでしょう。

雨漏り

雨漏りや、雨漏りによるシミがある場合は、建物内部の断熱材や柱が腐食している可能性があります。

塗膜の剥がれ

塗膜が剥がれている箇所は、防水機能が無くなっています。

放置すると建物内部に雨水が侵入してきます。

0.3mm以上のひび割れ

0.3mm以上の幅のひび割れがある場合も注意が必要です。

塗膜だけでなく外壁内部までひび割れが達している可能性があります。

0.3mm以下のひび割れの場合は、まだ再塗装の必要はないでしょう。

コンクリートの欠けや剥離

コンクリートの欠けや剥離がある場合も要注意です。

コンクリートの欠けや剥離は、コンクリート内部の鉄筋が腐食して、鉄筋が膨張していることを示します。

コンクリートの剥離がある場合は、なるべく早く補修をする必要があるでしょう。

歩行者の頭上に剥離したコンクリートが落下すると危険です。

タイルの浮きや剥がれ

タイルの浮きや剥がれがある箇所から雨水が侵入し、雨漏りを引き起こす恐れがあります。

またタイルが落下すると通行人がケガをする恐れがあるので、タイルの浮きや剥がれも放置してはいけません。

カビや苔、藻の発生

外壁表面に付着しているカビや苔、藻は水洗いするだけで落とせます。

しかし塗膜の内側まで浸食している場合は、水洗いだけでは落とせません。

外壁をどんどん劣化させていくので、再塗装が必要になるでしょう。

シーリングの割れ

建物の外壁同士の間を埋めるシーリング。

ゴムのような弾力性があるのが特徴です。

シーリングが割れたり剥がれたりしていると、その部分から雨水が入り込み、雨漏りの原因になります。

シーリングの割れや剥がれを見つけたら、なるべく早めに補修することをおすすめします。

チョーキング現象

外壁を手で触った時、手に白い粉が付く現象を「チョーキング現象」と呼びます。

チョーキング現象が発生しているだけでは外壁塗装は必要ありません。

しかし塗料が劣化してきているサインではあるので、いずれ外壁塗装が必要になる、ということは意識しておきましょう。

鉄部のサビ

手すりなど鉄部にサビが発生した場合も再塗装が必要です。

鉄部のサビを放置すると、その部分からどんどんサビが広がり、最悪の場合は鉄部に穴が開いてしまいます。

鉄部に塗装の剥がれがあったり、傷があったりする箇所はサビが発生しやすいので注意が必要です。

マンションの外壁塗装の費用は1㎡あたり865～2,595円です。

1戸あたりだと12.9～21.6万円ほどの費用がかかります。

ただし上記の金額以外に一般管理費などもかかりますよ。

また以下のような目安で考えるのも良いでしょう。

階数	費用目安
3階建て	130～410万円
5階建て	450〜670万円
7階建て	630〜950万円

 

外壁塗装で使われる塗料には、次のような種類があります。

塗料の種類	耐用年数	1㎡あたりの費用	特徴
アクリル	3〜5年	1,000～1,800円	発色が良く低コストで施工できる。 耐久性がなく、こまめな塗り替えが必要
ウレタン	5〜7年	1,700～2,500円	かつての主流 リーズナブルに施工できるが耐久性や防汚性は低め
シリコン	10年	2,300～3,500円	値段と性能のバランスが良く、現在の主流。 住宅で多く使われる
フッ素	10〜15年	3,500～4,800円	一般的な塗料では最高グレード。 高級感のある艶消し塗装が可能。耐久性も高いが、ひび割れしやすい
光触媒	12年	3,800～5,500円	光による化学反応により、外壁の汚れを分解する。 空気中の汚染物質を分解する作用もある。 太陽の光が当たらない場所では高い効果が期待できないので注意が必要
ピュアアクリル	15年	4,000～4,700円	耐久性、防水性、弾力性が高い。 施工費用は高いが、長持ちするので高コストというわけでもない
無機配合型フッ素	16年	3,500～4,800円	フッ素塗料に無機成分が配合されている。 耐候性が高いので長持ちする
無機ハイブリッド	18年	3,500～5,500円	有機物が配合されていて劣化しにくい。 かなり長持ちする
セラミック (断熱・遮熱タイプ)	10～25年	2,300～4,500円	セラミックが配合された樹脂塗料で、耐久性が高く汚れにくい。 断熱効果や遮熱効果があるので、夏は涼しく冬は暖かい

 

外壁工事にかかる期間は、50戸以下のマンションだと2～3か月、50～100戸の場合は4～6か月です。

100戸を超えると半年以上、高層マンションの場合は1年以上かかることもあるでしょう。

 

大規模になるほど事前の計画が欠かせません。

十分に余裕のあるスケジュールで準備しましょう。

 

ちなみに小規模なアパートの場合は、3週間ほどで工事が完了することが多いです。

外壁塗装は色選びも重要です。

外壁の色により入居率に影響が出てきます。

 

色選びは、以下のように行なうのがおすすめです。

 

面積効果を意識する

同じ色でも、塗られた面積によって見え方が異なります。

面積が大きいと明るい色がより明るく、面積が小さいと暗い色がより暗く見えます。

 

色選びの際は、なるべくＡ4サイズ以上のサンプルで色を確認しましょう。

 

太陽光の下で色を確認する

蛍光灯の下と太陽光の下とでは、色の見え方が異なります。

太陽光の下で色を確認するのも忘れずに行ないましょう。

 

周辺環境との調和を意識する

いくら綺麗な色を塗っても、周囲から悪目立ちしてしまうのは良くありません。

近隣住民から苦情が出るケースもあるので要注意です。

 

人気の色で選ぶ

外壁に人気の色を選べば、自然な仕上がりになりやすいです。

人気なのはクリーム系や茶系、グレー系の色です。

特に中間色は汚れが目立ちにくいのでおすすめですよ。

外壁塗装は以下のような流れで行なわれるのが一般的です。

 

①足場の設置

②下地処理

③シーリングの打ち替え

④高圧洗浄

⑤養生

⑥外壁塗装

⑦検査

⑧足場の解体

 

①足場の設置

まずは高所作業ができるように、マンションの周囲に仮設足場を設置します。

足場を設置する面積が広いほど、高さがあるほど設置費用がかかります。

 

②高圧洗浄

次に外壁の汚れを落としていきます。

劣化した塗膜も、ある程度は高圧洗浄で落とせます。

 

③シーリングの打ち替え

外壁同士の隙間を埋めているシーリングも劣化するので、シーリング部分も補修します。

 

④下地処理

ひび割れの補修などを行ない、下地の状態を整えます。

ちなみに高圧洗浄でシーリングや下地部分へのダメージが大きくなりそうな場合は、シーリングや下地処理の後に高圧洗浄を行なう場合もあります。

 

⑤養生

塗装する前に、塗装する部分以外に塗料が付着しないように養生(保護)します。

養生にはビニールシートやマスキングテープなどが使われます。

 

⑥外壁塗装

ここでようやく外壁塗装が始まります。

下塗りを行なって塗料が付着しやすくしてから、中塗り・上塗りを施します。

下塗りに使われる塗料は「プライマー」「フィラー」と呼ばれることもあり、塗料と下地との接着剤の役割を果たします。

中塗りと上塗りには同じ塗料が使われます。

 

⑦検査

塗装が終わったら足場を解体する前に、きちんと工事が行なわれたかをチェックします。

 

⑧足場の解体

検査が終わったら足場を解体して撤去し、外壁塗装の完了です。

 

ちなみに50戸未満のマンションで1～2か月、50戸以上だと3～4か月ほどの工事期間が必要です。

100戸以上の大規模なマンションになると、半年以上かかる場合もあります。

外壁塗装を行なう際は、以下のことに注意する必要があります。

 

施工業者選びにこだわる必要がある

外壁塗装では施工業者選びが肝心です。

次のような基準で業者を選ぶと、トラブルが起こりにくいでしょう。

 

・対応が丁寧

・施工実績が多い

・質問に丁寧に答えてくれる

・不自然に価格が安すぎない

・見積書が詳細に書かれている

 

良い業者を見つけるには複数の業者で相見積もりを行ない、比較する必要がありますよ。

 

修繕積立金が不足する場合がある

マンション住人から毎月徴収する修繕積立金。

徴収する金額が少なすぎたり滞納者が多かったりすると、修繕積立金が不足することがあります。

修繕積立金が不足している場合は長期修繕計画を見直したり、臨時で一時金を徴収したり、といった対策が必要です。

 

洗濯物を干せなくなる場合がある

塗装工事の期間中は、マンション住民がベランダに洗濯物を干せなくなる場合があります。

これは洗濯物に塗料が飛び散るのを防ぐためです。

工事の内容や工事期間について、前々から住民に告知して、理解を促しておくと、苦情が出にくくなるでしょう。

また工事中は騒音や振動、粉塵、臭いも発生するので、同じくマンション住人へ告知しておきましょう。

 

近隣住民への告知も必要

マンション住民だけでなく、近隣住民への告知や挨拶も必要です。

騒音や塗料の臭いなどを不快に感じる近隣住民もいるからです。

丁寧な対応を心掛ければ、クレームも減らせますよ。

今回の記事の内容を、以下にまとめていきます。

 

・外壁塗装により建物の見た目が良くなり、建物の寿命が延びる

・資産価値や入居率の向上にも繋がる

・前回の外壁塗装から10～15年で再塗装する

・雨漏りや目立つひび割れなどがある場合は、前回の塗装時期に限らず点検が必要

・1戸あたり12.9～21.6万円ほどの費用がかかる

・塗料にはシリコンやフッ素など、さまざまな種類がある

・50戸未満で1～2か月、50戸以上で3～4か月の工事期間が必要

・外壁塗装は色選びも重要

・相見積もりで施工業者を選ぶことが大切

・マンション住人だけでなく周辺住民への配慮も必要

 

マンションを経営していく上で、外壁塗装は欠かせません。

専門家に点検を依頼するなど適切に外壁の状態をチェックして、外壁塗装の時期を見極めてみてくださいね。