マンション大規模修繕における管理組合の役割｜管理会社との関係性について

マンションの大規模修繕において、重要な役割を果たすのが管理組合です。

大規模修繕はマンションの住人が安全に生活し、不動産の価値を保つために欠かせません。

では、管理組合は具体的にどのような形で大規模修繕工事に関わってくるのでしょうか。

そこでこの記事では、マンションの大規模修繕における管理組合の重要な役割について詳しく解説します。

また「管理組合とは？」と、疑問を抱く方もいらっしゃるでしょう。

そのため、管理組合が果たす役割についても明確に説明いたします。

また管理組合が主導するマンションの大規模修繕のケースも紹介し、修繕作業を具体的に進めるための方法も分かりやすく紹介しますので、ぜひご参考にしてみてください。

マンションの管理組合は購入者たちが構成する団体で、マンションを購入したら区分所有者となり、自動的に管理組合の一員となります。

管理組合は住環境を整え、建物や敷地を共同で管理する役割を果たしています。

また、一般的にマンションは専有部分と共用部分に分かれており、専有部分は各区分所有者が管理を担当しますが、共用部分は組合員が共同で管理する必要があります。

専有部分は、例えば各住戸やバルコニー・専用駐車場などです。

一方でエレベーターや階段・外壁などの共用部分は全住民が共同で利用し、管理する必要があります。

マンションの管理組合が共用部分に対して適切な管理を行うことで、建物や敷地の長寿命化・住民全体の安全性向上・資産価値の維持向上などが期待されます。

定期的な点検や必要な修繕工事を計画的に進め、住民とのコミュニケーションを大切にすることが、良好な住環境を維持することにつながるでしょう。

マンション管理において、管理会社が主体的に管理を行っている場合もあります。

しかし、実際は管理組合から業務を委託され、依頼を受けて管理業務を行っています。

要するに、管理組合がマンションの主体的な管理を担っており、管理会社はその業務を支援する形です。

管理会社は管理組合からの委託にもとづき、主に清掃・設備点検・メンテナンスなどの業務を入居者の代理として行います。

一方で、中には管理会社に管理業務を依頼せず、管理組合が自主的に管理を行うケースも存在します。

ただし、各マンションごとに異なる管理規約や運営方針が存在するため、購入者は購入前に管理規約を確認することが重要です。

自主管理を行う場合でも、住民が協力し合いながら決まりや手続きを遵守していく必要があります。

マンション管理において管理組合が主体的にかかわり、管理会社はそのサポートを行っているのです。

大規模修繕工事を行う際には、管理組合と理事会がそれぞれ重要な役割を果たします。

工事前・工事中・工事後の各段階における役割と対応について、詳しく説明します。

工事前

大規模修繕工事は計画的な進行が重要であり、最初の段階である工事前にはさまざまな準備が必要です。

まず、工事の1〜2年前には修繕委員会を設立することが求められます。

修繕委員会は、区分所有者から選ばれた専門委員で構成され、立ち上げには理事会の中心となって行います。

委員を選出する際は公平性を保つためにも、年齢を問わず選出することが望ましいでしょう。

修繕委員会は管理組合や理事会の「諮問機関」という位置づけであり、大規模修繕工事の進捗や方針をサポートします。

また修繕委員会は大規模修繕の実務を行いますが最終決定権はなく、理事会が最終的な決定権を持ちます。

工事前の段階では、理事会が修繕委員会との円滑な連携を図り、大規模修繕工事に備える重要な役割を果たしているのです。

工事中

大規模修繕工事が進行している際、基本的には修繕委員会が主体的な対応を担当します。

ただし、管理組合と理事会も以下のような役割を担います。

• 住居者や近隣住民からのクレーム対応
• 工事定例会への出席
• 工事における情報発信
• コンサルタントとの工事進捗確認

工事に伴うクレーム対応は基本的には工事業者が担当しますが、管理組合や理事会が適切に対応しないと問題が深刻化することがあります。

そのため、クレーム対応に関しては事前に対応策や体制を整えておくことが重要です。

例えば、外壁やバルコニーなどの工事を行う場合、騒音やにおいなどが発生し、居住者が不便やストレスを感じることがあります。

そのため、理解と協力を得るためには住居者へのフォローが欠かせません。

工事期間中の住民へのサポートが、工事を円滑に進める鍵となるのです。

大規模修繕工事は住居者の生活に影響を与えるため、理解と協力体制をしっかり整えておく必要があるでしょう。

管理組合と修繕委員会は住居者へのサポートやフォローを通じて、工事期間中のストレスを軽減させるために努めます。

工事後

大規模修繕工事が終了したら、竣工検査が行われます。

竣工検査では、監理をお願いしたコンサルタントが主導し、修繕委員会・管理組合・理事会も立ち会います。

竣工検査で手直しが必要な場合、状況確認が完了すれば引き渡しとなります。

管理組合と理事会は工事業者と引き渡し書類を交わし、書類は今後の長期修繕計画の見直しや保管に活用されます。

引き渡しに関する主な書類は、以下のとおりです。

• 図面
• 竣工図
• 工事工程写真
• 各工事保証書
• 完成写真
• 材料出荷証明書
• 日報
• 打ち合わせ議事録

最終的な決定権は、管理組合と理事会が主催する総会に委ねられます。

工事をスムーズに進めるためにも、各項目を

マンションの大規模修繕を管理組合が担当する際、主に4種類の実施方法があります。

具体的な工事や方式について、それぞれ詳しくご紹介いたします。

管理会社主導方式

管理会社主導方式では、管理会社が建物診断から実施設計・施工・施工管理までを主体的に行います。

メリットとして、管理組合の負担が軽減され、マンションに精通している管理会社であれば、安心して任せられる点が挙げられます。

また、責任の所在が明確になっているのも利点です。

一方で、第三者のチェックが不足しており、不必要な工事が増加する可能性もあるため、注意が必要です。

また、直接依頼するためことで競争意識が働かず、比較的高額になりやすい傾向があるでしょう。

設計監理方式

設計監理方式では、設計事務所に建物診断・設計・工事監理を依頼し、施工業者にも別途発注する方法です。

第三者による施工チェックが行われるため、不必要な工事項目の追加を防ぎ、品質の確認が行われるのがメリットでしょう。

工事費用を抑えやすいですが、設計事務所を選ぶ際に慎重さが求められます。

また、設計と工事をそれぞれに依頼するため、管理費用が別途発生することも考慮が必要です。

責任施工管理方式

責任施工管理方式では、1社にまとめて建物診断・実施施工・施工管理を依頼する方法です。

1社でまとめて進められるため、責任の所在が明確になることや管理組合の手間と時間を短縮できるメリットがあります。

設計会社を使わないため監理費用が発生せず、コストの抑制が図れるでしょう。

ただし各社の基準で設計が行われるため価格の比較が難しく、見積もり期間が長くなることもあり、手間の割に利益が出づらいといった課題があります。

コンサルタントに依頼

管理組合が大規模修繕に詳しくない場合、コンサルタントに依頼する方法があります。

コンサルタントは専門家であり、修繕計画や施工管理・住民説明会など必要なサポートを提供し、手間と負担を軽減できるでしょう。

しかし管理組合の手間と負担を減らせる反面、コストが発生します。

コンサルタントの選定には実績・管理組合運営の知識・報酬の明確さ・アフターフォローの有無などを検討材料とし、しっかりと予算を確認しておくことが重要です。

これらの方式や注意点を踏まえ、大規模修繕工事を慎重に行っていく必要があります。

今回はマンションの大規模修繕において、必要な管理組合の役割や管理会社との関係性についてご紹介しました。

• マンションの管理組合は購入者が構成する団体で、住環境の整備や建物・敷地の共同管理を担当する
• マンションは専有部分と共用部分に分かれ、専有部分は各区分所有者が、共用部分は管理組合が共同で管理する
• 管理組合の適切な管理により、建物や敷地の寿命延長・住民の安全性向上・資産価値の維持が期待される
• 管理会社は管理組合から業務を委託され、主に清掃・設備点検・メンテナンスなどを行う
• マンションによっては、管理組合が自主的に管理を行う場合もある
• 購入者は各マンションごとに異なる管理規約や運営方針を確認する必要がある
• 大規模修繕工事を行う前に修繕委員会を設立し、理事会との協力を得ながら工事を計画する
• 工事中は修繕委員会が主体的に対応し、管理組合と理事会は住民へのサポートやクレーム対応に関与する
• 工事終了後は竣工検査を行い、管理組合と理事会が引き渡し書類の手続きを行う。
• 管理会社主導方式は、管理会社が建物診断から実施設計・施工・施工管理までを主体的に行う
• 設計監理方式は、設計事務所に建物診断・設計・工事監理を依頼し、施工業者にも別途発注する
• 責任施工管理方式は、1社にまとめて建物診断・実施施工・施工管理を依頼する
• 大起修繕のコンサルタントに修繕計画や施工管理、住民説明会などのサポートを依頼する

 

マンションの大規模修繕を行う際には、管理組合の役割が非常に重要です。

そのためには管理組合の役割を明確に理解し、大規模修繕の計画を適切に進めることが必要しょう。

また、スムーズな大規模修繕の実施に向けて、管理組合の役割だけでなく、実施方法についても理解しておくことが重要です。