マンション大規模修繕とは？費用の目安や追加費用の項目も解説

マンションの大規模修繕とは、およそ10〜15年に1度行われる建物の大きな修繕工事のことです。
躯体や外壁・共用部などを中心に、劣化した部分の改修や補修を行い、マンションの安全性や資産価値の維持・向上を目的として行われています。
マンションの大規模修繕工事においては、購入者に支払い義務が発生するため、毎月一定額を「修繕積立金」として支払うことが一般的です。
また、大規模修繕工事は一定期間に繰り返し行われるため、2回・3回と回数が増えていきます。
大規模修繕工事の回数はマンションの築年数と比例していくため、繰り返すごとに修繕箇所は増えていき、費用も多く必要になってくるでしょう。
工事費用においても同様に、情勢の変化によってコストが上がってしまうケースも少なくありません。
場合によっては積み立てていた修繕費用が足りない状況も考えられるため、事前に工事費用を知りたい方も多いのではないでしょうか。
こちらの記事では、マンションの大規模修繕工事における費用目安や追加費用について、詳しく解説いたします。

「マンションに大規模修繕って必要なの？」と疑問を抱える方もいらっしゃるでしょう。
また「日々メンテナンスを行っていれば大きな修繕工事は必要ない」と考える方も多いようです。
まずはマンションの大規模修繕工事が必要な理由について、詳しく確認していきましょう。
■建物の安全性を維持する
マンションを含む建物の多くは、年数の経過と共に劣化していきます。
外壁や屋根・屋上は雨や風・紫外線の影響でダメージを受けやすく、外壁の剥がれやひび割れ、屋上からの雨漏りなどが発生しやすくなるでしょう。
また、共用部のエントランスやバルコニー、各配管設備も劣化していきます。
建物全体が古くなると使い勝手が悪くなる・使用時に事故が起きる可能性があるなど、快適かつ安全に暮らすことができません。
建物の安全性を新築時のように戻すため、マンションの大規模修繕工事が行われるのです。
■マンションの資産価値を向上させる
マンションが年数の経過と共に劣化していくことは避けられません。
建物や設備が古くなると安全性が低下してしまいますが、同時に資産価値も下がってしまいます。
マンション購入者の多くは、値段や周辺環境だけではなく、美観や設備の充実度なども含めて購入を決めるため、古いまま放置すると空室リスクが高まるのです。
外観の修繕や設備のメンテナンスを行い、資産価値を向上させることで入居率アップも期待できるでしょう。

マンションの大規模修部繕工事は、建物の安全性に直結する主要設備を中心に行われます。
大規模修繕工事の対象となる場所は建物全体に及びますが、今回は工事が行われる主な場所について解説します。
■躯体
躯体は建物を支える大切な部分の1つです。
柱・壁・梁・床が躯体部分とされ、この部分が劣化すると耐震性が低下してしまいます。
特に建物を支える柱に不具合が出ると、安全に暮らせません。
柱として使われるコンクリートのひび割れや、劣化した部分の補修を行っていきます。
■外壁
外壁は外部環境の影響を受けやすい部分です。
雨や風・紫外線によって劣化していきますが、建物を守る大切な役割を担っています。
また、見た目の美しさに直結する部分でもあるため、資産価値にも影響するでしょう。
外壁塗装やタイルの補修を行い、建物の耐久性の維持につなげます。
■外構
外構とは、マンションの敷地内における設備のことを指します。
駐車場や照明・フェンスなどが当てはまるでしょう。
コンクリート舗装や鉄部のサビ落とし・防サビ加工などが行われます。
■共用部
マンションの共用部にあたるエレベーターやエントランス・階段部分も、大規模修繕工事の対象です。
外につながる廊下の防水効果や鉄部にサビが発生すると、崩落や雨が降った際に転倒してしまう恐れがあります。
居住者が安全に設備を使えるよう、大規模修繕工事で補修していくのです。
■各設備の補修・交換
電気・水道・ガスなどの設備は、ライフラインを保つ大切な部分です。
配管が劣化すると火災や漏水などの大きな事故につながる可能性も考えられるため、大規模修繕工事の対象として補修を行います。

マンションの大規模修繕工事において、追加費用が発生するケースもあります。
どのような場合に追加工事が必要になるのでしょうか。
以下で紹介するケースで、追加工事が必要になる可能性があります。
■内部構造の劣化が想定より進んでいる
大規模修繕工事を行う前には、建物の劣化チェックを行います。
しかし内部構造については、実際に工事を行ってから劣化状況が明らかになるケースも多いです。
想定よりも劣化が進んでいる場合は、追加費用がかかるでしょう。
■足場の設置費用
マンションの大規模修繕を行う際、外壁や屋上・バルコニーなど高所で作業を行います。
安全に工事を進めるためには、足場の設置が欠かせません。
しかし、実際に足場の設置が難しく、作業工程が増えたり別の方法を選択しなければならなかったりするケースもあります。
このような場合は、作業工程が増えた分の費用が発生してしまうでしょう。
■災害により延期した場合
修繕工事の途中で、火災や台風など災害が発生するケースも考えられます。
その場合、工事において大きな影響を受けてしまうでしょう。
工事の延期や損害を受けたの再施工などによって、追加費用が発生してしまうのです。
■必要な資材が増えた
補修箇所が想定よりも増えた場合は、使う資材も追加で発注する必要があります。
また想定より、資材事態の値段が上がっている場合なども考えられるでしょう。
使用する資材が多い・資材の変更に伴って、追加費用が発生するケースもあるでしょう。

大規模修繕工事における追加工事は、以下に挙げる4つのケースで発生します。

・内部構造の劣化状態
・足場設置にかかる追加施工
・災害によって延期した場合
・補修箇所が増えた

事前に見積りを算出している場合でも追加費用が掛かってしまうケースは、工事全体の4割を占めています。
工事費用は実数で算出される場合が多いため、実際に工事に入ってからわかることも多いのです。
追加工事に必要な費用は、以下の実数清算方式を用いて計算されます。
■実数清算方式とは？
実際に行った工事内容をもとに、かかった経費分だけを算出する方法です。
大規模修繕工事では事前に現地調査を行い見積り額を算出しますが、追加工事分を実数清算方式によって計算します。
実際に行った工程分のみを計算するため、過剰な請求を防げるメリットがあります。

マンションの大規模修繕を行うにあたり、追加工事が発生するケースもあります。
特に内部構造や外壁タイルの補修は、目視や打診診断のみでは正しい劣化状況を把握できません。
工事を進める工程で追加工事が必要になる場合も多いですが、どのような影響が発生するのでしょうか。
■工期が長くなる
追加工事が必要になるケースは、内部構造が想定より劣化している場合や、外壁タイルの補修箇所が予想より多かった場合などが当てはまります。
この場合、事前に用意していた資材では足りなくなる場合もあるため、追加発注が必要です。
資材が届くまで工事が中止になる場合もあり、また工事にかかる工程も増えてしまうことから、想定よりも工期が長くなってしまいます。
■費用負担が増える場合もある
追加工事が発生した場合、必要に応じて資材の追加発注や工事工程の追加が必要です。
事前に予想していた工程・資材数を上回ることで費用も追加されてしまい、用意していた修繕費用が足りなくなるケースもあるでしょう。
その場合、一時金の徴収や費用の借り入れなどで対処しなければいけません。

大規模修繕工事を行う際の注意点について、事前に確認したい方も多いでしょう。
どのようなポイントに注意すべきか、解説します。
■定期的なメンテナンスを心がける
一定周期で行う大規模修繕任せにするのではなく、日々のメンテナンスも大切です。
共用部や各設備においては、日々のメンテナンスによって機能の維持につながります。
その結果、追加工事の発生を防ぎながら費用負担を抑えられるのです。
追加費用が発生しやすい場所を中心に、メンテナンスを行うと良いでしょう。
■業者の選定に注意する
施工業者の中には、不当に工事費用を請求するケースも少なくありません。
見積り時に安い金額を提示し、工事終了後に高額な金額を請求するケースもあるでしょう。
相場よりも安い価格を提示する業者には注意が必要です。
■費用が負担した際のことを想定しておく
追加工事が発生した際は、事前に用意した工事費用が足りなくなるケースもあります。
その場合、追加分の費用負担もかかるため、追加工事が発生してしまうことも想定しておきましょう。
事前にできる対策として、修繕積立金の値上げや補助金・助成金の申請などがあります。
追加工事の有無や、かかる費用負担分を想定しておくことが大切です。

大規模修繕工事を行う際は、施工業者に依頼します。
優良業者を選ぶためのポイントは、以下のとおりです。
■複数業者から見積りを算出する
見積りを取る際は、最低でも3社以上から見積りを取りましょう。
見積りには施工内容が明記されているため、不当な工事が含まれていないか比較・検討ができます。
また、明らかに金額が安い業者にも注意が必要です。
適正な工事内容・価格かどうか、複数社を見比べると分かりやすいでしょう。
■管理会社を通さず自分たちで選定する
大規模修繕工事の際、建物の管理会社を通して施工業者を紹介されるパターンもあります。
しかし、紹介手数料を多くもらうために不当な金額を請求してくるケースもあるのです。
「管理会社だから安心」というわけではないため、見積りや施工内容まできちんと確認することが重要です。
■施工実績を確認する
修繕工事における施工実績が多い業者は、技術力が高いと判断できます。
また、誠実な仕事を心がけているぶん、依頼が多いと想定できるでしょう。
■保障・アフターフォローの有無
工事後に不具合が発生した際、追加工事の保障やアフターフォローがなければ費用負担が発生します。
万が一のことを考え、保障やアフターフォローが整っているか、事前に確認しましょう。
その際、保障期間や範囲についても確認しておくと安心です。

大規模修繕工事の必要性や費用については、以下の通りです。

・建物は経年劣化により設備に不具合が発生するため、安全性を維持するためにも大規模修繕工事が必要
・劣化により美観が損なわれると資産価値が低下し、空室リスクが高まる
・大規模修繕工事で追加費用が発生するケースとして、内部構造の劣化・足場の追加設置・火災の影響や修繕箇所の追加が挙げられる
・追加工事の費用は実数清算方式で計算されるため、見積りより金額が高くなるケースがある
・修繕費用は修繕積立金として毎月徴収されるが、追加工事も想定しておかなければならない
・修繕工事で追加工事が発生した際、工期が延びる・費用負担が発生するなどに注意が必要
・追加工事で費用が発生した際、一時金の徴収や費用の借り入れなどで対処する必要がある
・定期的なメンテナンスを心がけることで、追加費用を抑えることができる
・工事の追加を発生させないため、業者の選定に注意し追加工事が発生した際を想定しておく

マンションの大規模修繕工事は、住民が安全に暮らすために欠かせません。
今回の内容をしっかり把握しておき、追加工事を発生させないよう修繕工事を進めていきましょう。