大規模修繕工事で固定資産税が減税される？マンション寿命を伸ばすメリット

マンションは、一つの建物に多くの方が住む場所です。 そのため、安全で快適な場所である必要があります。 安全・快適でないと、居住者の生活に支障をきたすこともあります。 しかし、マンションは常に雨・風・紫外線などにさらされているため、ダメージが蓄積していきます。 また、日々使用し続けることで、さまざまな劣化も生じるでしょう。 奇麗な状態で維持するためには、日頃からしっかりと手入れを行うことが大切です。 加えて、約12〜18年に一回で大規模修繕を行うことも重要です。 大規模修繕を行うことで不具合のあった箇所が修繕されてマンションの寿命が延びるほか、翌年に払う固定資産税が軽減される可能性もあります。 今回はマンションの劣化による影響をはじめ、寿命の伸ばし方・維持管理に掛かる税金・マンション寿命を伸ばすメリットなどについてご紹介いたします。 マンションの大規模修繕について検討している方は、下記でご紹介するポイントをしっかりと押さえておきましょう。

マンションを維持管理していくためには、さまざまな費用を支払う必要があります。
具体的には、管理費・修繕積立金・火災保険料などが挙げられます。
これらの費用よは別に、税金も支払わなければなりません。マンションの維持管理に必要な税金とは、以下のものがあります。

◼︎固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋などを所有している方に課される税金です。
納税通知書は、4～6月頃に土地や建物を所有している方へ送付されます。
支払い回数は、1回もしくは4回です。
購入した土地に建物を建てた場合、土地と建物のそれぞれに固定資産税が課される点に注意が必要です。
固定資産税には特例措置があり、対象となる場合に減額されます。
対象となる場合が多いため、以下のような特例措置を知っておきましょう。
・住宅用地の特例措置
・新築住宅の特例措置

◼︎都市計画税

都市計画税は、固定資産税とともに、支払う必要のある税金です。
都市計画税は都市計画事業や土地区画事業のために必要な費用に充てることを目的としています。
対象となる方は市街化区域内に土地や建物を所有する方で、所有している場合には毎年課される地方税です。
固定資産税と同じく軽減措置が設けられているため、対象となるかどうかについて調べておきましょう。

 

マンションの劣化によって、さまざまな影響が及びます。
主な影響としては、以下のものが挙げられます。

◼︎マンションの寿命が縮む

マンションの劣化による影響として、建物の寿命が縮むことが挙げられます。
外壁の傷み・扉における開け閉めのしにくさ・エレベーターの故障など、マンションにおける劣化の種類はさまざまです。
いずれの劣化も、機能性や見た目に影響します。
そのまま劣化を放置してしまうと、メンテナンスができない状態になることもあります。
メンテナンスができない状態になると、部分的な取り換えや全面的な取り換えが必要となり、多くの費用が掛かります。
マンションを長く良い状態で保ち、寿命を伸ばすには劣化に対処することが大切です。

◼︎居住者が減る

マンションが劣化すると、居住者の生活にも支障を来たします。
劣化した設備によってケガをしたり、ストレスを感じたりすると、転居する恐れが生じます。
また、雨漏りが生じている場合は、健康被害につながることもあるでしょう。
居住者が減ってしまうと修繕に必要な費用を集められず、劣化がさらに進んでしまいます。
さらに、マンションの経営が行き詰まり、固定資産や都市計画税などが払えない事態も考えられるでしょう。

 

マンションに生じた劣化を放置すると、マンションの寿命が縮みます。
また、住居者が減り、経営が立ち行かなくなる可能性も考えられます。
そのため、マンションの寿命を伸ばすための対策を講じることが大切です。
方法としては、以下のものが挙げられます。

◼︎日々のメンテナンス

マンションの寿命を伸ばすうえで、日々のメンテナンスは欠かせません。
日々のメンテナンスの内容としては、エントランスや共用廊下の清掃、扉に生じた不具合の修理・設備の修理などがあります。
清掃を行うことで排水の詰まりを解消し、きれいな環境を維持できます。
また、不具合に対して早めに対処することで、良い状態を保つことができるでしょう。

◼︎定期的な大規模修繕

日々のメンテナンスとともに、大規模修繕も欠かせません。
大規模修繕とは、外壁塗装、屋根や屋上の防水工事、鉄部の塗装、エレベーターのリフォーム、設備の取り換えなどを指します。
これらの修繕は大掛かりなものが多く、多くの人員を動員し、日数をかけて行われます。
約12〜18年に一度の頻度で行われ、工事の回数が増えることで修繕費も多くなる傾向にあります。
その理由としては1回目の修繕では問題がなかった部分も、時が経つことで修繕する必要になるためです。

 

日々のメンテナンスや定期的な大規模修繕を行うことで、マンションの寿命を伸ばすことができます。
マンションの寿命が伸びることで、さまざまなメリットが得られるでしょう。
メリットとしては、以下のものが挙げられます。

◼︎固定資産の減税が見込める

大規模修繕を行うと、マンション長寿命化促進減税が適用されます。
このことで、翌年に支払う予定であった固定資産税を減額が見込めます。
そのため、マンションにおける区分所有者の、それぞれにおける固定資産税が軽減されるでしょう。
しかし、下記のような条件を満す必要があります。
・築20年以上のマンションであること
・総戸数が10戸以上であること
・過去において長寿命化工事を施行したこと

◼︎合意形成の促進

大規模修繕を行ってマンション長寿命化促進減税が適用されると、マンションの区分所有者が支払うべき固定資産税が安くなります。
そのため、次回以降における大規模修繕の実施・修繕積立金の見直しに関して、管理組合内で賛同を得やすくなるでしょう。

◼︎マンションが持つ価値の維持

マンションの寿命が伸びることで、マンション自体の魅力が高まります。
その結果、空室ができた場合でも、入居者を見込むことができるでしょう。

 

大規模修繕は多くの日数や人員が必要であり、多額の費用も生じます。
そのため、発生する費用の詳細を事前に把握し、計画を立てておくことが大切です。

◼︎1回目の大規模修繕

1回目の大規模修繕では、外壁の修繕、屋根防水の補修や修繕、建具の点検や調整などが行われます。
平均で一戸あたり、約75～125万円が必要と言われています。

◼︎2回目の大規模修繕

2回目の大規模修繕では、外壁の修繕、屋上防水の修繕または新設、傷んだ金物類や設備の取り換えが行われます。
1回目よりも修繕する箇所が広がるため、必要な費用も増加する傾向があります。
平均で一戸あたり、約90～120万円が目安とされています。

◼︎3回目以降の大規模修繕

3回目以降における大規模修繕では、屋根防水の撤去や新設、建具や給排水管の取り換え、耐用年数を迎えた設備の取り換えが行われます。
1回目や2回目の工事を踏まえて、3回目の大規模修繕が行われるため、費用はさまざまです。
しかし、2回目よりも修繕箇所が広がるため、高額になる可能性があることを踏まえておきましょう。

 

大規模修繕を行った後に、固定資産税の減税は受けたいものです。
一定要件をあらかじめ確認し、減税までの流れに沿って手続きをしましょう。

◼︎必要書類の準備

提出する申告書には、各種の証明書が必要です。
必要な証明書は、大規模修繕等証明書、過去工事証明書、助言および指導内容実施等証明書などが挙げられます。
これらの書類は、建築士事務所やマンション管理士が発行することが多いため、早めに依頼しておきましょう。

◼︎工事完了後の申告

減税を受けるためには、申告をする必要があります。
大規模修繕工事が完了した日から3カ月以内に、管轄の税務署へ申告書を提出しましょう。
その際に、固定資産税減額適用申告書には、必要な証明書等を添付し忘れないことが重要です。

◼︎申告期間の確認

申告は、工事完了後の3カ月以内に行うと決められています。
しかし、申告できなかった場合でも、理由によっては減税を受けられる可能性もあります。
そのため、不安や疑問がある場合は、専門家に相談してみましょう。

 

固定資産税の負担は大きいものです。
そのため、大規模修繕を行って一定の条件を満たす場合に、減税したいと考える方も多くいらっしゃいます。
減税の手続きをスムーズに進めるためには、以下のポイントを押さえることが大切です。

◼︎要件を満たしているか確認する

大規模修繕工事を行った後に減税を受けるためには、要件を満たしていることが必須です。
申告を受ける前に、以下の要件を満たしているか確認しましょう。
・築年数が、20年以上経過しているマンションであること
・総戸数が、10戸以上であること
・大規模修繕工事を、過去において1回以上適切に施行していること
・工事の実施にあたって、必要な積立金を確保していること
・大規模修繕工事が完了していること

◼︎申告に必要な書類がそろっていること

申告書には、各種証明書が必要です。
証明書がそろっていない場合、再提出になることもあります。
スムーズに手続きを進めるためには、添付する各種証明書をしっかりと確認しましょう。

 

大規模修繕工事を行うことで、マンションの資産価値を高め、安全で快適な場所にできます。
また、一定の条件を満たせば、固定資産税が減税されることもあるでしょう。
そのため、以下のようなポイントを押さえて、計画や準備を行うことが大切です。

• マンションの維持管理には、固定資産税と都市計画税がかかる
• マンションの劣化によって建物の寿命が縮んだり、居住者が減ったりする
• 建物の寿命を伸ばすには日々のメンテナンスのほか、大規模修繕が必要
• マンションの寿命が伸びることで、固定資産の減税・合意形成の促進・資産価値の維持が見込める
• 大規模修繕工事は、行う回数によって費用が異なる
• 大規模修繕工事の費用は1回目よりも、2・3回目の費用が高額になりやすい
• 減税を受けるには、築年数・総戸数・過去における工事の実施などの要件を満たしているかを確認する
• 固定資産税の減税を受ける流れとしては、必要書類の準備・申告書の準備・提出という形になる
• 必要書類は建築士事務所やマンション管理士から発行されることが多いため、早めに依頼する
• 申告期間外であっても申告ができる可能性もあるため、専門家へ相談がすることが重要
• 申告を行うにあたって、添付する各種証明書がそろっているかについて確認する