小規模マンションにおける大規模修繕工事のポイントとは？メリットや注意点を解説

マンション全体の戸数が50戸未満の建物は、一般的には小規模マンションに分類されます。

規模が小さいため、大規模マンションのように修繕工事には長期間や高額な費用がかかることはありません。

しかし、規模が小さくても工事自体に変わりはないため、大規模修繕工事を行う際には、注意点や対処法についてきちんと把握しておくことが重要です。

大規模修繕工事の目的は、主に以下の2つに分類されることが一般的です。

• マンションの資産価値を向上させる
• マンションの機能維持

本記事ではこれらの目的に基づいて、大規模修繕を行う際のポイントについて解説しています。

大規模修繕工事を控えている方は、こちらの記事で注意点や対処法について確認してみてください。

マンションでの大規模修繕工事は、規模に関係なくさまざまなメリットがあります。

小規模マンションも同様に、以下のメリットを得られます。

• 資産価値の維持
• 居住環境の向上
• 管理組合との関係構築

こうした理由から、小規模マンションにおいても修繕工事は非常に重要です。

それぞれのメリットについて詳しく解説しているので、ぜひご覧ください。

資産価値の維持

建物は経年により劣化し、資産価値が徐々に低下していきます。

古くなった設備は故障しやすく、外観の劣化は入居率が下がってしまう可能性もあるでしょう。

しかし大規模修繕工事により、マンションの価値を保つことにつながります。

居住環境の向上

大規模修繕工事によって古くなった部分を修理し、マンションの機能性を維持することで、居住環境が向上します。

経年劣化により発生する雨漏りや外壁の劣化などのトラブルは、居住環境に大きな影響を与える可能性があるでしょう。

大規模修繕工事によって、入居時の安全で快適な環境を保つことが可能です。

管理組合との関係構築

大規模修繕工事はマンションの管理組合が計画し、その実施について住民全体が協力していく必要があります。

住民が一致団結し、管理組合との協力関係を築くことで、今後のマンション運営が円滑に進むでしょう。

小規模マンションは世帯数が少ないため、住民の意見が組合活動に直接反映されやすく、より良い住環境の実現につながることがあります。

マンションの大規模修繕を実施する際は、長期修繕計画として知られる工事のスケジュール作成から始まります。

小規模マンションの場合、工期は比較的短くなりますが、工事の規模に変わりはありません。

工事の内容や費用などをあらかじめ算出し、必要な工期について話し合います。

管理会社や施工会社との打ち合わせを通じて、工事の準備がスタートします。

その後、以下の3つの準備を行ってから、工事が実施されます。

• マンションの劣化診断を実施
• 施工会社から見積もりを取る
• 打ち合わせを通じて工事内容を確定

これらの準備作業には時間がかかるため、工事が確定したら早めに着手することが重要です。

もし重大な不具合が発生していた場合は、迅速に工事へと着手することも可能です。

工事の事前準備を行うことで、マンションの資産価値を維持するだけでなく、住民の快適な生活を確保できます。

大規模修繕は10年、12年、15年などを目安で実施するのが望ましいと言われています。

小規模マンションの工事内容は、建物の具体的な状況によって異なります。

工事の内容は多岐にわたりますが、以下の5つの項目が一般的です。

• 外壁工事
• 防水工事
• 鉄部塗装
• シーリング工事
• 配管工事

これらの工事内容に加えて、エレベーターやオートロックなどの設備交換も必要な場合があります。

それぞれの工事内容について、どのような内容で進めていくのか、詳細を見ていきましょう。

外壁工事

外壁は常に風雨にさらされるため、大規模修繕プロジェクトにおいてもよく見られる工事項目です。

タイルの浮きや剥がれを修復し、コンクリートの場合はひび割れや欠損箇所の点検を行います。

防水工事

屋上やバルコニーなどの外部部分に、防水塗装を施します。

これらの箇所は特に雨水の影響を受けやすいため、定期的な防水工事が不可欠です。

鉄部塗装

マンションの鉄部には、手すりやフェンス・防水扉などがあります。

これらの鉄部はサビや劣化により安全性が損なわれる可能性があるため、防サビ塗装や表面塗装などの定期的なメンテナンスが重要です。

シーリング工事

窓と建物の接合部にはシーリング材を充填し、雨水や異物の浸入を防ぎます。

劣化したシーリング材は交換が必要であり、定期的な点検とメンテナンスが欠かせません。

配管工事

マンションの配管には、経年劣化による損傷が生じる可能性があります。

洗浄や修復が必要な場合もあり、配管の状態に応じて適切な措置を講じることが重要です。

小規模マンションであっても、大規模修繕工事では足場の設置が欠かせません。

50戸未満でマンションの規模が小さいからといっても、高所作業は行われます。

足場の設置は、作業の安全性を確保するために必要不可欠です。

安全に作業を行うために足場は設置されますが、その理由について詳しく見ていきましょう。

作業員と住民の安全を確保する

高所での作業は、地上と比べて安定性が求められます。

例えば、外壁塗装のような修繕工事では、不安定な足場だと外壁が崩れ落ちる危険性が考えられます。

作業員と住民の安全を守るためにも、しっかりとした足場の設置が必要です。

効率的な作業を促進するため

高所での作業をスムーズに進めるためには、安定した足場が不可欠です。

不安定な足場だと、作業の安全性が損なわれ、工程の遅れが生じる可能性があるでしょう。

工期内に作業を完了させるためにも、安定した足場が必要です。

大規模修繕工事の工事中や工事が終了した後、いくつかの問題が発生することは珍しくありません。

工事後にトラブルが生じた場合は、直ちに管理会社や施工会社に連絡することが重要です。

以下では、工事中や工事後に頻繁に発生する問題について詳しく解説しますので、ぜひ参考にご覧ください。

施工内容の不備

大規模修繕工事が終了した後、計画されていた箇所に修繕が十分に行われていなかったり、不適切な仕上がりだったりするケースもあります。

これらの不備を放置すると、ひび割れや雨漏りなどの問題が発生する可能性があり、追加の工事が必要になる場合もあるでしょう。

修繕費用の増加

工事が進行する中で、計画外の修繕や予想外の箇所の劣化が発見されることがあります。

その結果、工期の延長や追加の工事費用が発生し、修繕費用が増加する場合もあるでしょう。

住民からの不満やクレーム

工事期間中、騒音や通行制限などの影響で住民からの不満やクレームが寄せられることがあります。

また、工事の品質や進捗に不満を持つ住民からの苦情も起こる場合があります。

小規模マンションの大規模修繕工事は、建物の価値や設備の劣化を防ぎ、機能を向上させるために行われます。

しかし、修繕工事は単にマンションの居住者だけではなく、近隣住民にも影響を及ぼす可能性があります。

工事が大規模なため、大規模修繕工事を実施する際の注意点を確認しておくことが重要です。

注意点や対処法については、以下のとおりです。

工事の負担額

マンションの大規模修繕は、長期修繕計画に基づいて実施されます。

修繕費用は一般的に各世帯が負担し、管理組合が毎月修繕積立金を徴収します。

しかし、小規模マンションでは工事費を負担する戸数が少ないため、1戸あたりの負担額が増える場合が多いでしょう。

費用削減のためには、工事内容の見直しや施工会社との調整・打ち合わせが必要です。

また、工事費用には保険料や管理費が含まれる場合があるため、費用削減を過度に取り組みすぎるのは良くありません。

工事費用と住民の負担額については、慎重な調整が必要といえます。

住民の同意を得ることが困難な場合もある

小規模マンションでは、大規模修繕の工事費用が増大するため、住民の反対意見が出る可能性も少なくありません。

さらに、工事が日常生活に影響を及ぼす場合が多く、住民の合意を得ることが難しい場合もあります。

修繕工事を計画する際には、住民の意見を積極的に取り入れ、工期の見積もりや工事費用の概算・安全対策などを十分に説明することが重要です。

工事期間に注意する

小規模マンションの修繕工事では、対象箇所が限定されている場合、工事期間が短く済むことがあります。

工期が短い場合は、住民の生活への影響が最小限に抑えられますが、長期化する場合は慎重に対処する必要があるでしょう。

工事内容や期間の見積もり、住民への影響などについて事前に説明することが重要です。

工事スケジュールを詳細に立て、施工会社との調整を図ることで、住民生活への影響を最小限に抑えることが可能です。

また、工事中の騒音や振動は近隣住民にも影響を及ぼすため、十分な周知が必要です。

マンション居住者だけでなく、近隣住民にも工事の予定や影響を事前に周知するようにしましょう。

今回は、小規模なマンションにおける大規模修繕工事を行うポイントや注意点について解説しました。

特に押さえておきたいポイントと注意点は、以下のとおりです。

• 小規模なマンションにおける大規模修繕は、資産価値の維持や居住環境の改善・管理組合との良好な関係構築が挙げられる
• 工事の内容には外壁工事・防水工事・鉄部の塗装・シーリング工事・配管工事などが含まれる
• 足場は作業員と住民の安全を確保するだけでなく、作業の効率化も重要
• 工事中や工事後に生じる可能性のあるトラブルには、施工内容の不備・修繕費用の増加・住民からの苦情などがある
• 小規模マンションで大規模修繕を行う際には、工事費用の負担額や住民からの同意、工事期間などに注意する必要がある
• 10年・12年・15年を目安に修繕工事が行われる
• 工事の品質や設備が不足していたり、思わぬ箇所で劣化が進行していたりする場合には、工期が延びる可能性があります。

その際は追加工事が必要になることもありますので、管理会社や施工会社と早急に相談することが大切です。

また、小規模マンションでは戸数が少ないため、住民の負担が大きくなることもあります。

工事中の騒音や振動・工期の延長などによって、住民や近隣からクレームが発生する可能性も考慮し、工事について事前に丁寧に説明し、理解と協力を得ておくことが重要です。