マンション大規模修繕の下地補修工事とは？費用単価、劣化症状について解説

マンションの外壁にひび割れや屋内で雨漏りが発生した場合、建物の下地に何らかの問題がある可能性があります。

これらの問題を放置するとマンションの耐久性が低下し、資産価値が減少する恐れもあるでしょう。

そのため、マンションの下地補修工事を計画的に行う必要があります。

そこでこの記事では、マンションの下地補修工事に焦点を当て、その重要性や実施方法について詳しく解説します。

ぜひこの記事を参考にして、マンションの健全性と資産価値を守るための対策を講じてみてください。

下地補修工事は通常、大規模修繕の一環として行われます。

外壁の寿命に直結するため、定期的な点検と適切な補修が必要です。

また、下地補修工事を適切に実施することで修復された外壁は美しく、住人や訪問者に好印象を与えます。

さらに補修された下地は耐久性が高まり、建物全体の強度を向上させることにつながります。

劣化がある箇所からさらに劣化が広がる場合もあるため、定期的な点検と適切な下地補修工事を行うことが不可欠です。

具体的には、以下の作業が含まれます。

ひび割れや欠けの補修

外壁コンクリートや、モルタルに生じたひび割れ・欠損部分を修復します。

これにより建物の外観を美観に保ちつつ、耐久性を向上させることが可能です。

ひび割れや欠損が放置されると雨水や湿気が浸入し、建物の構造にダメージを与える可能性があるため注意が必要です。

タイルの張り替え

タイルが剥がれている場合、新しいタイルへ適切に張り替えます。

新しいタイルの設置により外壁の一体感を維持し、雨水や湿気の浸入を防ぎます。

外壁のタイルは建物の外観を大きく左右するため、適切な補修が重要です。

マンションの外壁が劣化すると、下記のような影響が生じます。

耐久性が低下する

外壁にひび割れが生じると雨水が浸入し、建物内部の鉄筋が腐食しやすくなります。

鉄筋の腐食は建物の耐久性を低下させ、安全性にも問題を引き起こしてしまうでしょう。

また外壁の防水性も損なわれ、雨漏りのリスクが高まります。

このような劣化は、建物の耐久性を著しく低下させる可能性があるため、早急な補修が必要です。

資産価値が低下する

マンションの外壁が劣化していると、建物全体の美観が損なわれます。

見た目の悪化は入居者の募集にも影響を与え、資産価値の低下につながります。

また劣化した外壁は安全性にも関わるため、資産価値の低下だけでなく、将来的な修繕費用の増加も懸念されます。

通行人に危険が及ぶ

マンションの外壁に使われているタイルが劣化している場合、剥がれ落ちる恐れがあります。

通行人や近隣の建物・駐車車両などに被害が及ぶリスクがあるでしょう。

特に大規模な剥離が発生した場合、重大な事故につながる可能性があるため、外壁の劣化はすみやかに対処する必要があります。

劣化の進行を促進する

劣化が進行すると、その影響はさらに拡大していきます。

例えば、コンクリートのひび割れや損傷部が放置されると、内部の鉄筋が腐食しやすくなります。

腐食した鉄筋は周囲のコンクリートを圧迫して壊し、劣化が進行します。

このような劣化現象は時間とともに広がり、建物全体の安定性を脅かす可能性もあるでしょう。

そのため、劣化が発生した場合は早急に補修することが重要です。

不具合が発生した場合、適切なタイミングで下地補修工事を行うことが重要です。

ここでは、具体的な症状を詳しく紹介します。

コンクリートのひび割れ

気温の変化や地震の揺れなどによって、コンクリートのひび割れは発生します。

ひび割れから雨水が浸入するとコンクリートの中性化が進み、内部の鉄筋が腐食して建物の耐久性が低下する恐れもあるでしょう。

特に幅0.3mm以上、深さ5mm以上の構造クラックは、建物全体に影響を及ぼす可能性があるため、適切な補修が必要です。

爆裂・欠損

コンクリートがもろくなり、剥がれて内部の鉄筋が露出する爆裂や欠損が見られる場合もあります。

これらの症状が発生すると建物の構造自体が弱くなり、安全性が脅かされるため早急な補修が必要です。

モルタルの浮き

モルタルの浮きは、コンクリートと塗料の間に使用される補強材です。

しかし、モルタルとコンクリートの付着力が低下すると、モルタルが浮いてしまいます。

これにより剥落や雨水の浸入が発生し、建物の構造自体の強度も低下します。

モルタルの浮きは目視では判別が難しいため、専門家がテストハンマーや打診棒を使用して壁を診断することが必要です。

下地補修工事ではさまざまな工法が使用され、異なる状況に対応する特性があります。

シール擦り込み工法は、細かいひび割れや欠損部分に適している工法です。

ひび割れにシーリング材を注入することで、補修を行います。

ただし、0.3mm未満の細かいひび割れには、微弾性フィラーやエポキシ樹脂などが使われます。

ひび割れの幅が0.3mm以上かつ1.0mm未満の場合に行われ、エポキシ樹脂を注入することでひび割れを補修します。

補修箇所の周囲を清掃したうえで行われ、モルタルの浮きにも適用される幅広い工法です。

U字の溝をひび割れに沿って作り、そこにシーリング材を注入する工法です。

幅が1.0mm以上で、建物の構造に影響を与える場合に使用されます。

コンクリートに爆裂や欠損がある場合に使用されます。

欠損の深さに応じて、エポキシ樹脂モルタル充填工法やポリマーセメントモルタル充填工法が選択されます。

これらの工法は補修箇所をしっかりと埋めることで、建物の強度や耐久性を向上させることが可能です。

引用：株式会社新東亜工業

下地補修工事およびタイル補修には幅広い工法があり、それぞれの工法や作業内容によって料金が異なります。

以下では、さらなる詳細と合わせて工法ごとの特徴も紹介します。

下地補修工事

工法	費用相場
シール擦り込み工法	フィラー：300～400円 エポキシ樹脂：3,500円
エポキシ樹脂低圧注入工法	約3,500円
Uカットシール充填工法	2,000～2,500円
モルタル充填工法	1,200～3,000円

タイル補修

• 張替

タイル張替

500円／1枚あたり

タイルの一部または全体を貼り替える作業で、1枚あたり500円程度の料金がかかります。
破損したタイルの交換や色あせたタイルの、補修に使用されます。

• 浮き修理タイル

タイル浮き補修

500〜900円／1箇所あたり

タイルが浮いている箇所を修理する作業で、1箇所あたり500～900円程度の料金がかかります。
浮きが放置されるとタイルが剥がれる恐れがあるため、早めの修理が必要です。

• クリヤー塗装

クリア塗装

約3,000円／1㎡あたり

1平方メートルあたり約3,000円程度の料金がかかります。
塗装により、タイルの美観や耐久性を向上させます。

これらの補修工事には、足場の設置費用といった追加費用も発生します。

そのため大規模修繕工事では、他の工事と組み合わせて足場費用を節約を行うことが有効です。

マンションの大規模修繕を行うことで、以下のような多くのメリットを得られます。

住宅性能の維持

大規模修繕で劣化した箇所の修繕や改修をすることで、建物を長期間安全かつ快適に利用することが可能です。

特に、建物の耐久性を保つことでトラブルの発生を防ぎます。

不具合を防げる

大規模修繕は、不具合が発生する前に問題を解決することにつながります。

風雨や紫外線などの影響を受けている部分に対して、定期的なメンテナンスや補修を行うことで、劣化の進行を防げるでしょう。

建物の美観や機能を向上できる

大規模修繕によって建物の美観や機能が向上すると、家賃水準の維持が可能になります。

古くなった建物を修繕によって付加価値を高めることで、入居率アップも図れるでしょう。

競争力が向上する

大規模修繕を行うことでマンションの魅力が向上し、周辺物件に対する競争力が高まります。

集客しやすくなるため、高い入居率を維持することが期待できます。

資産価値を維持できる

耐久性を維持しつつマンションの美観を一新することで、資産価値の維持に役立ちます。

またバリアフリーを導入することで、高齢者にも快適な居住環境を提供することができます。

節税効果がある

大規模修繕の費用は経費として扱えるため、所得税の節税につながります。

またアップグレード工事よりも節税の対象となりやすく、施工が完了した年に申請することが重要です。

マンションの下地工事のポイントは、以下のとおりです。

• マンションの下地補修工事では外壁のひび割れや欠けを補修し、剥がれたタイルの張り替えなどが行われる
• 外壁が劣化すると耐久性が低下し、資産価値の低下や通行人へ危険が及ぶなど、トラブルの原因となるため注意が必要
• コンクリートのひび割れ・爆裂・欠損やモルタルの浮きがある場合は、下地補修工事が必要
• 下地補修工事では、シール擦り込み工法・エポキシ樹脂低圧注入工法・Uカットシール充填工法・モルタル充填工法などの工法が行われる
• 工法ごとに料金相場が異なり、足場の設置費用も必要になる
• マンションの大規模修繕を行うことで住宅性能を維持し、また、資産価値の維持や節税効果なども期待できる

マンションでコンクリートやタイルに不具合が見つかった場合は、適切な下地補修工事が必要です。

工事を適切に行わないとマンションの耐久性や資産価値が低下し、住環境も悪化する可能性があります。

住みやすく安心できる環境を守るためにも、定期的なメンテナンスを行うようにしましょう。