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アパート修繕工事の費用・工事内容を解説

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アパート修繕工事の費用・工事内容を解説

アパート修繕工事の費用・工事内容を解説

2024/06/21

アパートの修繕工事を検討中の場合、費用や工事内容について気になって方は少なくありません。

また修繕工事を行うメリットやデメリットについても、考えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、アパートの修繕工事やその費用について詳しく解説していきます。

アパートを所有しているオーナー様や経営者の方はぜひ最後までご覧いただき、参考にされてください。

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アパートで行う修繕工事の種類

アパートで行う修繕工事には、主に次の3種類があります。

  • 原状回復工事:入居者が退去した際に、部屋を入居時の状態に戻す工事
  • 小規模修繕工事:必要に応じて行う補修や予防補修の工事
  • 大規模修繕工事:建物の半分以上を修繕する大掛かりな工事

それぞれの工事についての、詳しい内容や費用の目安について見ていきましょう。

原状回復工事

原状回復工事とは住んでいた人が退居したタイミングに行う工事で、入居時と同等の状態に戻す工事のことを指します。

主な施工内容は、以下のような工事です。

  • クロスやフローリングの張替え
  • 畳や網戸などの交換
  • 水回りのクリーニングや消毒
  • ハウスクリーニングや特殊清掃

通常であれば、ハウスクリーニングのみで完了する場合がほとんどです。しかし長年住み続けていた場合は、クロスの変色や穴・フローリングの劣化や損傷がある場合は追加で工事が必要になるでしょう。

費用は約数万円〜20万円程度ですが、状態によって金額が変わります。また借り主の過失による室内の損傷や汚れであれば、費用の請求も可能です。

小規模修繕工事

建物の状態や必要に応じて行う工事が小規模修繕工事で、以下のような工事が該当します。

  • エアコンや給湯器の故障による修理・交換
  • 建物の破損や劣化箇所の修繕や改修工事
  • シロアリ予防の薬剤塗布

上記のような工事は、アパートのオーナーが主体となり実施するケースがほとんどす。

しかし、入居者からの依頼や要望に沿って行う場合もあります。

工事費用は施工内容や面積に応じて変わりますが、数万円〜数十万円程度かかるでしょう。

大規模修繕工事

建物の半分以上を修繕する工事のことを大規模修繕と言い、以下のような施工を行います。

  • 足場工事を含む外壁塗装
  • 屋上・廊下・ベランダなどの防水工事
  • 駐車場や塀などの外構工事
  • 耐震補強工事

上記以外にも、建物の劣化状況に応じて定期的な工事が必要です。

大規模修繕工事は建物の美観を向上させるだけではなく、機能性も上げる施工を行います。費用は、数百万円〜1千万円程度かかる場合がほとんどです。

分譲マンションにおける大規模修繕は長期修繕計画に則って進められますが、アパートの場合はオーナーや管理会社による判断で行われます。

しかしアパートの修繕工事においても、居住者がいる限り多方面に配慮が必要な工事となるため、長期修繕計画を立てたうえで行うのがおすすめです。

工事には原状回復や小規模修繕よりも長い工期と膨大な費用を必要としますが、長い目で見ると空室防止や入居率の向上も見込めるため必要な工事と言えるでしょう。

大規模修繕工事のメリット

大規模修繕工事には膨大な時間と費用を必要としますが、以下のようなメリットがあります。

  • 資産価値の維持・向上
  • 入居率の向上
  • 安全性の確保
  • 減価償却での節税
  • 収益物件として長く活用できる

上記の内容について、詳しく見ていきましょう。

資産価値の維持・向上

有名な建設会社が施工していたり優れた資材を使った建物だとしても、経年による劣化は避けられないものです。

劣化が進みすぎると、価値が低下してしまいます。

アパートの資産価値を維持させるためには、定期的な小規模修繕や大規模修繕が欠かせません。

定期的な修繕工事を行うことは、資産価値の維持や向上につながるだけではなく、結果としてアパート経営成功を可能にします。

また建物の機能性を向上させる工事を行っておくと、将来もし売却する際にも高値で売れやすくなるのもメリットと言えるでしょう。

入居率の向上

住まいを決める際、建物の見た目から決めるという方は多いのではないでしょうか。

このように建物全体の美観が整っていると、入居率の向上につながります。

劣化が激しいアパートは空室が目立つようになり、廃墟化が進む原因になりかねません。

大規模修繕によって建物の外観を綺麗にしておくことで、入居率があがるだけではなく空室対策にもなるため定期的に実施できるよう計画しておくと良いでしょう。

安全性の確保

居住者だけでなく、周辺環境を守ることはアパート経営成功において欠かせない要素です。

建物の劣化や設備の故障を放置した際に万が一事故が起こると、居住者や近隣住民からの損害賠償を求められる場合があります。

そのため事故やトラブルを未然に防ぐためにも、定期的なメンテナンスや点検を怠らないようにしましょう。

減価償却での節税

大規模修繕にかかる費用は、修繕費と資本的支出のどちらかで計上可能です。

2つの計上方法の違いには、以下のような特徴があります。

  • 20万円未満の工事費用の場合は修繕費
  • 20万円以上の工事が必要な場合は資本的支出

修繕費は管理費と同じように、必要経費として計上できるため節税につながるのが特徴です。

そのため定期的に必要な修繕を行い、修繕費として計上した方が節税効果が高くなります。

一方で資本的支出は、減価償却の対象となるものです。
固定資産の価値を減少させる手続きのことで、資産として扱われるため減価償却で少額ずつ計上する特徴があります。

収益物件として長く活用できる

大規模修繕を適切に行い、美観だけでなく機能性を向上させることで新築のように回復すれば、収益物件として長期にわたり活用できます。

外観に問題があり性能が古いアパートでは、空室が増えるだけでなく入居率が低下する一方です。
収益が見込めないため、赤字経営になる可能性は否めません。

対策として家賃を上げて収益を確保する方法もありますが、住民からの理解が得られないことの方が多く退居率が増加してしまいます。

一時的な効果にしかならない家賃の値上げではなく、定期的に修繕を行い入居率を向上させるほうが現実的と言えるでしょう。

大規模修繕工事の時期とポイント

マンションにおける大規模修繕は12〜15年に1度が一般的ですが、アパートにおいても等同時期に行うのが理想とされています。

しかしアパートの修繕においてはオーナーや管理会社が決めるため、修繕時期が一律というわけではありません。

アパートの劣化や経営状況によっても実施時期が異なりますので、定期的な建物診断とともに修繕計画についての見直しも行うようにしましょう。

また、修繕積立金を用意しておくことや、小規模修繕の実施もアパート経営成功のポイントとなります。

大規模修繕で行う工事と費用の目安

大規模修繕工事は、建物の耐久性や価値を維持し、入居者の安全と快適性を確保するために重要です。

以下は大規模修繕で行う一般的な工事内容と費用目安です。

大規模修繕工事の内容
  • 外壁の塗装工事…外観を美しく保ち、防水効果を高める
  • 屋上やベランダの防水工事… 水漏れや劣化を防ぐ
  • 給排水管の清掃・交換…劣化した管を新しいものに交換し、トラブルを未然に防ぐ
  • 駐車場やフェンスの修繕:…安全性を確保し、外観を美しく保つ
  • 耐震性能補強工事…地震などの自然災害に備え、建物の耐久性を高める
構造ごとの費用目安(10戸規模の場合)

木造アパート: 約640万円程度

鉄骨造アパート: 約800万円程度

大規模修繕工事は、アパート経営において欠かせないものです。

定期的なメンテナンスを行い、建物を長く安全かつ美しく保つことが重要です。

修繕工事の内容や費用は、建物の状況や規模によって異なるため、専門家と相談しながら計画を立てることが大切です。

アパートの修繕費を抑える方法

修繕費を抑える方法は、賢く計画し、効果的に実行することが重要です。

以下は、修繕費を抑えるための具体的な方法です。

定期的な点検と早期対応

建物の定期的な点検を行い、軽微な損傷や劣化を早期に発見して修繕することで、大規模な修繕を防ぐことができます。

定期的な点検は、建物の管理者や専門家に依頼すると効果的です。

小規模修繕の積極的な実施

定期点検で発見した軽微な損傷や劣化に対して、積極的に小規模修繕を行うことで、大規模修繕を回避できます。

小規模修繕は、修繕費用を抑えるだけでなく、建物の寿命を延ばす効果もあります。

修繕工事をまとめて行う

建物の外壁の塗装や屋根の修理など、足場を使用する必要がある工事は、一度にまとめて行うことで足場代を節約できます。

複数の工事をまとめて行うことで、工期も短縮されるため、管理上も効率的です。

火災保険の活用

自然災害による損傷や劣化は、火災保険が適用される場合があります。

火災保険を活用して修繕工事を行うことで、修繕費用を抑えることができます。

ただし、火災保険の適用条件や範囲には注意が必要です。

建物の管理を徹底する

入居者や使用者による建物の不適切な使用や管理状態を放置すると、建物の劣化が進み修繕費用が増加します。

建物の管理を徹底し、適切な使用を促すことで、修繕費用を抑えることができます。

まとめ

アパートの修繕工事を検討中の方々にとって、修繕費用や工事内容は重要なポイントです。

以下の内容をふまえながら、修繕工事を行うメリットやデメリットもしっかり考えることが必要ですね。

  • アパートで行う修繕工事の種類
  • 各工事の内容と費用の目安
  • 大規模修繕工事のメリット
  • 大規模修繕工事の時期とポイント
  • 大規模修繕で行う工事と費用の目安
  • 修繕費を抑える方法

大規模修繕工事は、建物の美観を向上させるだけではなく、機能性も上げる施工を行います。

費用は膨大ですが、資産価値の維持や入居率の向上につながる重要な工事です。

修繕工事には原状回復や小規模修繕よりも長い工期と膨大な費用が必要ですが、長い目で見ると空室防止や入居率の向上も見込めるため、必要な工事と言えるでしょう。

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