賃貸アパートの修繕費はどのくらい？小規模修繕から大規模修繕の費用相場

アパートの修繕工事を検討中の場合、費用や工事内容について気になって方は少なくありません。

また修繕工事を行うメリットやデメリットについても、考えている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、アパートの修繕工事やその費用について詳しく解説していきます。

アパートを所有しているオーナー様や経営者の方はぜひ最後までご覧いただき、参考にされてください。

アパートで行う修繕工事には、主に次の3種類があります。

• 原状回復工事：入居者が退去した際に、部屋を入居時の状態に戻す工事
• 小規模修繕工事：必要に応じて行う補修や予防補修の工事
• 大規模修繕工事：建物の半分以上を修繕する大掛かりな工事

それぞれの工事についての、詳しい内容や費用の目安について見ていきましょう。

原状回復工事

大規模修繕工事には膨大な時間と費用を必要としますが、以下のようなメリットがあります。

• 資産価値の維持・向上
• 入居率の向上
• 安全性の確保
• 減価償却での節税
• 収益物件として長く活用できる

上記の内容について、詳しく見ていきましょう。

資産価値の維持・向上

有名な建設会社が施工していたり優れた資材を使った建物だとしても、経年による劣化は避けられないものです。

劣化が進みすぎると、価値が低下してしまいます。

アパートの資産価値を維持させるためには、定期的な小規模修繕や大規模修繕が欠かせません。

定期的な修繕工事を行うことは、資産価値の維持や向上につながるだけではなく、結果としてアパート経営成功を可能にします。

また建物の機能性を向上させる工事を行っておくと、将来もし売却する際にも高値で売れやすくなるのもメリットと言えるでしょう。

入居率の向上

住まいを決める際、建物の見た目から決めるという方は多いのではないでしょうか。

このように建物全体の美観が整っていると、入居率の向上につながります。

劣化が激しいアパートは空室が目立つようになり、廃墟化が進む原因になりかねません。

大規模修繕によって建物の外観を綺麗にしておくことで、入居率があがるだけではなく空室対策にもなるため定期的に実施できるよう計画しておくと良いでしょう。

安全性の確保

居住者だけでなく、周辺環境を守ることはアパート経営成功において欠かせない要素です。

建物の劣化や設備の故障を放置した際に万が一事故が起こると、居住者や近隣住民からの損害賠償を求められる場合があります。

そのため事故やトラブルを未然に防ぐためにも、定期的なメンテナンスや点検を怠らないようにしましょう。

減価償却での節税

大規模修繕にかかる費用は、修繕費と資本的支出のどちらかで計上可能です。

2つの計上方法の違いには、以下のような特徴があります。

• 20万円未満の工事費用の場合は修繕費
• 20万円以上の工事が必要な場合は資本的支出

修繕費は管理費と同じように、必要経費として計上できるため節税につながるのが特徴です。

そのため定期的に必要な修繕を行い、修繕費として計上した方が節税効果が高くなります。

一方で資本的支出は、減価償却の対象となるものです。
固定資産の価値を減少させる手続きのことで、資産として扱われるため減価償却で少額ずつ計上する特徴があります。

収益物件として長く活用できる

大規模修繕を適切に行い、美観だけでなく機能性を向上させることで新築のように回復すれば、収益物件として長期にわたり活用できます。

外観に問題があり性能が古いアパートでは、空室が増えるだけでなく入居率が低下する一方です。
収益が見込めないため、赤字経営になる可能性は否めません。

対策として家賃を上げて収益を確保する方法もありますが、住民からの理解が得られないことの方が多く退居率が増加してしまいます。

一時的な効果にしかならない家賃の値上げではなく、定期的に修繕を行い入居率を向上させるほうが現実的と言えるでしょう。

マンションにおける大規模修繕は12〜15年に1度が一般的ですが、アパートにおいても等同時期に行うのが理想とされています。

しかしアパートの修繕においてはオーナーや管理会社が決めるため、修繕時期が一律というわけではありません。

アパートの劣化や経営状況によっても実施時期が異なりますので、定期的な建物診断とともに修繕計画についての見直しも行うようにしましょう。

また、修繕積立金を用意しておくことや、小規模修繕の実施もアパート経営成功のポイントとなります。

大規模修繕工事は、建物の耐久性や価値を維持し、入居者の安全と快適性を確保するために重要です。

以下は大規模修繕で行う一般的な工事内容と費用目安です。

アパートの大規模修繕工事は建物の築年数と劣化の状態によって異なります。

木造アパートの大規模修繕工事｜1戸あたりと1棟あたりの修繕費用

木造10戸（1LDK〜2LDK）規模のアパートの工事内容と費用目安をご紹介します。

築年数	工事内容	1戸あたりの修繕費用	1棟あたりの修繕費用
5〜10年目	ベランダ・階段・廊下の鉄部塗装・防水処理 室内設備の修理 排水管の高圧洗浄	約9万円/戸	約90万円/棟
11〜15年目	屋根・外壁の鉄部塗装 ベランダ・階段・廊下の塗装・防水処理 給湯器の修理・交換 排水管の高圧洗浄	約64万円/戸	約640万円/棟
16〜20年目	ベランダ・階段・廊下の鉄部塗装・防水処理 室内設備の修理 給排水管の高圧洗浄・交換 外構の修繕	約23万円/戸	約230万円/棟
21〜25年目	屋根・外壁の塗装・葺替 ベランダ・階段・廊下の塗装・防水処理 給湯器の修理・交換 排水管の高圧洗浄 外構の修繕	約98万円/戸	約980万円/棟
26〜30年目	ベランダ・階段・廊下の塗装 室内設備の修理 給排水管の高圧洗浄・交換 外構の修繕	約23万円/戸	約230万円/棟
合計		約216万円/戸	約2,160万円/棟

出典：国土交通省「長期賃貸住宅の修繕計画ガイドブック」

 

RC造アパートの大規模修繕工事｜1戸あたりと1棟あたりの修繕費用

RC造20戸（1LDK〜2LDK）規模のアパートの工事内容と費用目安をご紹介します。

築年数	工事内容	1戸あたりの修繕費用	1棟あたりの修繕費用
5〜10年目	ベランダ・階段・廊下の塗装 室内設備の修理 排水管の高圧洗浄	約9万円/戸	約170万円/棟
11〜15年目	屋根・外壁の塗装 ベランダ・階段・廊下の塗装・防水処理 給湯器の修理・交換 排水管の高圧洗浄	約55万円/戸	約1,090万円/棟
16〜20年目	ベランダ・階段・廊下の塗装 室内設備の修理 給排水管の高圧洗浄・交換 外構の修繕	約23万円/戸	約460万円/棟
21〜25年目	屋根・外壁の塗装・葺替 ベランダ・階段・廊下の塗装・防水処理 給湯器の修理・交換 排水管の高圧洗浄	約116万円/戸	約2,320万円/棟
26〜30年目	ベランダ・階段・廊下の塗装 室内設備の修理 給排水管の高圧洗浄・交換 外構の修繕	約23万円/戸	約460万円/棟
合計		約225万円/戸	約4,490万円/棟

出典：国土交通省「長期賃貸住宅の修繕計画ガイドブック」

修繕費を抑える方法は、賢く計画し、効果的に実行することが重要です。

以下は、修繕費を抑えるための具体的な方法です。

定期的な点検と早期対応

建物の定期的な点検を行い、軽微な損傷や劣化を早期に発見して修繕することで、大規模な修繕を防ぐことができます。

定期的な点検は、建物の管理者や専門家に依頼すると効果的です。

小規模修繕の積極的な実施

定期点検で発見した軽微な損傷や劣化に対して、積極的に小規模修繕を行うことで、大規模修繕を回避できます。

小規模修繕は、修繕費用を抑えるだけでなく、建物の寿命を延ばす効果もあります。

修繕工事をまとめて行う

建物の外壁の塗装や屋根の修理など、足場を使用する必要がある工事は、一度にまとめて行うことで足場代を節約できます。

複数の工事をまとめて行うことで、工期も短縮されるため、管理上も効率的です。

火災保険の活用

自然災害による損傷や劣化は、火災保険が適用される場合があります。

火災保険を活用して修繕工事を行うことで、修繕費用を抑えることができます。

ただし、火災保険の適用条件や範囲には注意が必要です。

建物の管理を徹底する

入居者や使用者による建物の不適切な使用や管理状態を放置すると、建物の劣化が進み修繕費用が増加します。

建物の管理を徹底し、適切な使用を促すことで、修繕費用を抑えることができます。

アパートの修繕工事を検討中の方々にとって、修繕費用や工事内容は重要なポイントです。

以下の内容をふまえながら、修繕工事を行うメリットやデメリットもしっかり考えることが必要ですね。

• アパートで行う修繕工事の種類
• 各工事の内容と費用の目安
• 大規模修繕工事のメリット
• 大規模修繕工事の時期とポイント
• 大規模修繕で行う工事と費用の目安
• 修繕費を抑える方法

大規模修繕工事は、建物の美観を向上させるだけではなく、機能性も上げる施工を行います。

費用は膨大ですが、資産価値の維持や入居率の向上につながる重要な工事です。

修繕工事には原状回復や小規模修繕よりも長い工期と膨大な費用が必要ですが、長い目で見ると空室防止や入居率の向上も見込めるため、必要な工事と言えるでしょう。